Realizzazione e successiva rivendita di unità immobiliari: da considerarsi reddito di impresa

Sono considerati redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) TUIR, se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Nell’interpello n° 426/2019 dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente è proprietario di fabbricato urbano ad uso civile abitazione, acquistato in comproprietà con la moglie nel 1998, sul quale intende effettuare lavori di ristrutturazione edilizia. I lavori consistono nella demolizione e ricostruzione con volumetria aumentata del 20% rispetto alla situazione antecedente, perché il regolamento urbanistico del comune in cui è situato l’immobile prevede tale possibilità. Al termine dei lavori il contribuente vorrebbe cedere l’intero fabbricato e chiede se l’atto di cessione possa generare una plusvalenza.

L’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR è stato inserito al fine di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalla cessione di immobili posti in essere per finalità speculative, presumendo che l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a 5 anni.

L’esercizio di impresa commerciale
Ulteriore presupposto per la tassazione della plusvalenza nell'ambito dei redditi diversi è che l'attività posta in essere dalla persona fisica non sia idonea a configurare l'esercizio di impresa commerciale ai sensi dell'articolo 55 del TUIR.

Affinché si configuri l'attività commerciale è necessario che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità "abituale", ancorché non esclusiva e, in mancanza di tale elemento, l'attività commerciale esercitata "occasionalmente" sia produttiva di un reddito inquadrabile nella categoria dei redditi diversi. Tant’è che, secondo consolidati orientamenti della Corte di Cassazione, la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi.

Inoltre, l’esercizio di impresa può consumarsi anche con un singolo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. Più precisamente, un singolo affare può costituire esercizio di impresa allorquando implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici, sia pure attraverso un'unica operazione economica, come avviene nel caso di costruzione di edifici da destinare all'abitazione.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea che in seguito ai lavori il contribuente ha ricavato diversi appartamenti con garage. Questa fattispecie configura un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l'atto di cessione e strumentale rispetto all'incremento di valore, che evidenzia l'intento di realizzare un lucro.

Pertanto, l’attività svolta dal contribuente deve ritenersi imprenditoriale, in quanto gli interventi eseguiti sul fabbricato non risultano finalizzati al proprio uso e/o a quello della famiglia, ma piuttosto alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari e dei garage ricavati.

Di conseguenza il reddito generato dalla vendita di tali unità immobiliari deve essere considerato imponibile come reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all'articolo 55 e successivi del TUIR.
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