Decreto “salva-casa”: definiti i requisiti d’altezza e di superficie minima

Il disegno di legge di conversione del D.L. n. 69/2024, recante "Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica" (cd. “decreto salva-casa”), è stato esaminato in sede referente dalla VIII Commissione Ambiente della Camera che ha concluso l'iter nella seduta del 16 luglio scorso, conferendo ai relatori il mandato a riferire favorevolmente in Assemblea.
A seguito delle modifiche ed integrazioni apportate in sede referente, il provvedimento si compone adesso di 5 articoli (rispetto ai 4 del testo originario).

Il provvedimento è approdato, quindi, presso l’Aula di Montecitorio che ha iniziato la discussione generale sul disegno di legge di conversione, il quale prevede nuovi limiti minimi di abitabilità, oltre che modifiche riguardanti le opere in parti comuni ed i cambi di destinazione d’uso.

Recupero dei sottotetti – Una delle norme introdotte in sede referente consente, alle condizioni individuate, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Nello specifico, la disposizione in esame, inserisce un nuovo comma 1-quater all’articolo 2-bis del Testo unico edilizia - TUE (D.P.R. n. 380/2001) che disciplina le deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati.

Il primo periodo del comma 1-quater, dispone che, al fine d’incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti condizioni:

• che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

Il secondo periodo del comma 1-quater, invece, precisa che resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Requisiti di altezza e di superficie minima – Sempre nel corso dell’esame in sede referente, è stata introdotta un’altra norma che integra l’articolo 24 del TUE, riguardante il certificato d’agibilità degli edifici, al fine di prevedere i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, sino alla definizione dei requisiti stessi ad opera di decreto ministeriale, in particolare i requisiti d’altezza minima e di superficie minima.

Nel dettaglio, la disposizione introdotta in sede referente, inserisce i nuovi commi 5-bis, 5-ter e 5-quater all’articolo 24 del TUE, riguardante il certificato d’agibilità degli edifici.

Il comma 5-bis, in particolare, prevede i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, nelle more della definizione dei requisiti mediante decreto del Ministro della Salute, da adottarsi previa intesa in sede di Conferenza unificata. Nello specifico, il tecnico progettista abilitato assevera, ai fini della segnalazione certificata d’inizio attività, la suddetta conformità nei seguenti casi:

• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
• alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

Il comma 5-ter, invece, dispone che la sopra citata asseverazione, possa essere resa laddove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto al decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236/1989 e, contemporaneamente, sia rispettata almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie;
• è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili, ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Il comma 5-quater, a chiusura della novella, fa salve le deroghe ai limiti d’altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente. La relazione tecnica alla proposta emendativa evidenzia, quali principali fattispecie di deroga attualmente vigenti, quelle per:

• i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli;
• i comuni montani sopra i 1000 metri;
• i beni sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio;
• i beni ubicati nelle zone omogenee A descritte all’articolo 2 del decreto del Ministro per i lavori pubblici n. 1444/1968 (le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale) o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale ed ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati, nonché negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.

Il “decreto salva-casa”, inoltre, introduce una disciplina finalizzata a regolare casi particolari d’interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, nonché modifiche alla disciplina sull’accertamento di conformità.

Sono introdotte, altresì, disposizioni finalizzate al mantenimento, senza limiti temporali, delle strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante l’emergenza sanitaria da Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore dello stesso decreto-legge (30 maggio 2024).