Locazioni brevi: il Fisco aggiorna la Guida

La Guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari” è stata aggiornata dall’Agenzia delle Entrate con l’inizio del mese di agosto. L’aggiornamento si è reso necessario a seguito delle modifiche introdotte con la Legge di bilancio 2024.

In breve, il decreto-legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° gennaio 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni, le cosiddette “Locazioni brevi”. Si tratta, sottolinea l’Agenzia, di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

Il predetto decreto è stato successivamente modificato con la Legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) introducendo alcune novità che riguardano l’aliquota dell’imposta sostitutiva (dovuta da chi sceglie il regime della cedolare secca per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve) e gli adempimenti a carico degli intermediari. Dal 2021 l’applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è precisa solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre questa soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Dopo le modifiche apportate alla disciplina, l’Agenzia ha fornito i primi chiarimenti con la circolare n. 10 del 10 maggio 2024, indicando che le modifiche normative si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2024, ritenendo dovuta l’imposta del 26% relativamente ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dalla predetta data, indipendentemente da quella di stipula degli stessi e dalla percezione dei canoni, fatta salva, ovviamente, la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una sola unità immobiliare scelta in dichiarazione dei redditi (si veda “Locazione breve: chiarimenti e istruzioni operative del Fisco” del 13 maggio 2024).

Nello stesso arco temporale, la Cassazione si è espressa sulla cedolare secca con la Sentenza n. 12395/2024 (si veda “Cedolare secca “a maglie larghe”” del 10 maggio 2024) stabilendo che il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione a uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale. Quanto espresso, però, non trova spazio tra gli aggiornamenti effettuati dall’Amministrazione, in particolare, si sottolinea che la condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti. Pertanto, sono esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale.

La cedolare secca si può scegliere per i contratti di “locazione breve” con durata non superiore a 30 giorni e per cui non sia richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale; che riguardano solo le unità immobiliari (anche per finalità turistiche) a uso abitativo situate in Italia e loro pertinenze e che possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, polizia locali, wi-fi e utenze telefoniche); le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano un contratto al di fuori dell’attività di impresa; può trattarsi anche di sublocazione, contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, locazione di singole stanze di un’abitazione (max 30 giorni); possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Le regole per gli intermediari – Gli intermediari hanno l’obbligo di fornire le informazioni tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve. Inoltre, devono operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% da effettuarsi a titolo di acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, effettuando il relativo versamento e rilasciare la certificazione.

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la Legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo di acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Pertanto, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) e a versare l’eventuale saldo, determinando previo scomputo delle ritenute d’acconto subìte. I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute d’acconto subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.