Prima casa under 36: preliminare nel 2023 e definitivo nel 2024

L’agevolazione “prima casa under 36” è applicabile se il preliminare è stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023, purché l’atto definitivo venga stipulato entro il 31 dicembre 2024. La novità è stata introdotta con la conversione in Legge del Decreto Milleproroghe ed è stata inserita nella Guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a marzo 2024.

L’art. 3 comma 12-terdecies del DL 215/2023 stabilisce che per dare certezza ai rapporti giuridici relativi all’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti con età inferiore a 36 anni di età e con ISEE non superiore a 40.000€ annui, l’agevolazione “acquisto prima casa under 36” si applica anche nei casi in cui entro il 31 dicembre 2023 sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare, a condizione che l’atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato entro il 31 dicembre 2024.

Il successivo comma 12-quaterdecies, inoltre, stabilisce che per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 (data di entrata in vigore della Legge di conversione del decreto), agli acquirenti è attribuito un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte dagli stessi acquirenti in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute con l’applicazione dell’agevolazione. Il credito d’imposta è utilizzabile nel 2025 secondo le modalità previste dal comma 7 del dl 73/2021.

Pertanto, il soggetto che ha sottoscritto e registrato il preliminare a fine 2023 pagando le imposte di registro, ipotecarie e catastali, stipulando poi il rogito nei primi giorni del 2024 (nel rispetto dei requisiti richiesti) può fruire di un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle che avrebbe versato applicando l’agevolazione. Il credito (nel 2025) potrà essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data di acquisto;
• utilizzato in compensazione.

In ogni caso non dà luogo a rimborsi (art. 64, co. 7 del dl 73/2021).

Si ricorda che l’agevolazione in commento prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite non soggette a IVA. Viceversa, invece, per gli acquisti soggetti a IVA – oltre all’esenzione dalle predette imposte – viene riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore. Inoltre, per finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo è prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.

Possono accedere al beneficio i giovani che non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000€.

A tal proposito, come già riportato in un precedente contributo editoriale (si veda “Preliminare acquisto casa sottoscritto nel 2023 e registrato nel 2024: possibile agevolazione prima casa per under 36?” del 3 aprile 2024), è opportuno precisare che la norma di cui al decreto Milleproroghe non chiarisce se il requisito dell’età anagrafica debba risultare soddisfatto nel 2023, anno della sottoscrizione e registrazione del preliminare, o se debba continuare a essere soddisfatto anche nel 2024, anno nel quale sarà stipulato il rogito definitivo di compravendita.

La circolare n. 12/E/2021 ha chiarito che il requisito è soddisfatto se il contribuente ha 36 anni per tutto l’anno in cui il rogito viene stipulato e non solo alla data di stipula. Il documento di prassi, però, si riferisce solo al già menzionato art. 64 del dl 73/2021 di cui il decreto Milleproroghe, com’è noto, non dispone una proroga dell’efficacia.

Oggi, infatti, ci si trova di fronte a una norma nuova, promulgata “al fine di dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti con età inferiore a trentasei anni” se entro il termine del 31 dicembre 2023 sia stato sottoscritto e registrato il preliminare di acquisto all’ulteriore condizione che entro il 31 dicembre 2024 venga stipulato il rogito definitivo. Il rapporto giuridico, dunque, deve essere sorto nel 2023.

Non è singolare ipotizzare, pertanto, che il requisito anagrafico debba risultare soddisfatto nel 2023 e risulti compromesso nel 2024. In questo caso, sono indispensabili dei chiarimenti da parte dell’Amministrazione finanziaria.