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6 giugno 2018
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6 giugno 2018
Amministratori di condominio: il 18 giugno l’acconto IMU e TASI
Doppia scadenza il 18 giugno prossimo per gli amministratori di condominio. Entro la predetta data (il 16 giugno cade di sabato), infatti, questi, oltre a dover versare nella casse dell’erario le ritenute d’acconto operate sui compensi corrisposti nel mese di maggio, sono anche chiamati a liquidare e versare IMU e TASI per il 2018 dovute sulle parti comuni di cui all’art. 1117 del codice civile e dotate di autonoma rendita catastale (quindi, ad esempio, l’alloggio del portiere, il sottotetto di proprietà condominiale, il locale destinato alla custodia degli attrezzi condominiali, ecc.).
Un’osservazione preliminare che occorre fare in merito è che i predetti locali (parti condominiali) non possono considerarsi pertinenza delle abitazioni dei singoli condomini poiché si tratta di bene non di proprietà dei singoli bensì di proprietà “condominiale” (ed il condominio, si sa, rappresenta un soggetto giuridico distinto e dotato di proprio codice fiscale).
Specificamente è il comma 729-bis Legge n. 147/2013 a prevedere che per i beni immobili sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale, di cui all'articolo 69, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni, il versamento dell'imposta municipale propria è effettuato da chi amministra il bene. Questi è autorizzato a prelevare l'importo necessario al pagamento dell'imposta municipale propria dalle disponibilità finanziarie comuni attribuendo le quote al singolo titolare dei diritti con addebito nel rendiconto annuale.
Il versamento è effettuato, quindi, dall’amministratore condominiale il quale poi recupera le somme in base alle quote millesimali oppure in parti uguali (se così prevede il regolamento condominiale o la delibera assembleare del condominio stesso).
Base imponibile, aliquote e versamento – La base imponibile dei due tributi è la stessa. Si parte dalla rendita catastale la quale va rivalutata del 5%. Il risultato così ottenuto è moltiplicato per un coefficiente che varia a seconda della categoria catastale.
L’acconto IMU e TASI 2018 si ottiene applicando alla predetta base imponibile, l’aliquota in vigore per il 2017 e l’importo dovuto sarà pari al 50% dell’importo complessivamente ottenuto (considerando cioè tutti i mesi di possesso per l’anno in corso).
Il versamento va fatto con F24, in cui oltre ad inserire l’anno d’imposta (2018), barrare la casella “acconto”, inserire il numero di immobili per cui si versa ed il codice comunale di ubicazione dell’immobile stesso, occorre indicare il codice tributo. In genere trattasi di “altri fabbricati” per cui il codice da utilizzare nella maggior parte dei casi è 3918 (per IMU) e 3961 (per TASI).
In caso di omesso/insufficiente versamento l’amministratore può sanare la violazione ricorrendo al ravvedimento operoso (fino a quello c.d. lungo) fermo restando che sarà tenuto, a causa della sua inadempienza, al risarcimento di eventuali danni ai condomini (incluse sanzioni ed interessi dovute per l’omissione di versamento).
L’alloggio del portiere – Data la caratteristica peculiare della TASI, occorre soffermarsi sull’immobile “condominiale” destinato all’alloggio del portiere e, quindi, da quest’ultimo occupato. La TASI, infatti, a differenza dell’IMU è dovuta anche in quota parte dall’occupante l’immobile. In altre parole se l’immobile è occupato da altro soggetto, la TASI è ripartita tra possessore ed occupante. La quota a carico dell’occupante è quella fissata dalla delibera comunale (può oscillare tra il 10% ed il 30%) e se nulla dovesse il comune stabilire al riguardo, allora la quota a carico del possessore è da intendersi nella misura del 90% mentre quella a carico dell’occupante nella misura del 10%.
Tuttavia, la normativa prevede che l’occupante non versa la sua quota TASI qualora l’immobile occupato rappresenti la sua abitazione principale appartenete a categoria catastale non di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7) oppure nel caso in cui l’immobile sia occupato per meno di sei mesi nell’anno (considerando per intero il mese in cui il possesso si protrae per più di 15 giorni).
Tale regola vale, dunque, anche per l’alloggio destinato al portiere, con la conseguenza che se l’immobile occupato da quest’ultimo rappresenti la sua abitazione principale e sia di categoria catastale non di lusso (ad esempio A/2), non ci sarà alcuna quota TASI a carico del portiere stesso (ci sarà solo quota TASI a carico del condominio “possessore” la quale sarà versata dall’amministratore). Si consideri, comunque che, occupante (portiere) e possessore (condominio) sono responsabili di autonoma obbligazione tributaria (non c’è responsabilità in solido).
Un’osservazione preliminare che occorre fare in merito è che i predetti locali (parti condominiali) non possono considerarsi pertinenza delle abitazioni dei singoli condomini poiché si tratta di bene non di proprietà dei singoli bensì di proprietà “condominiale” (ed il condominio, si sa, rappresenta un soggetto giuridico distinto e dotato di proprio codice fiscale).
Specificamente è il comma 729-bis Legge n. 147/2013 a prevedere che per i beni immobili sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale, di cui all'articolo 69, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni, il versamento dell'imposta municipale propria è effettuato da chi amministra il bene. Questi è autorizzato a prelevare l'importo necessario al pagamento dell'imposta municipale propria dalle disponibilità finanziarie comuni attribuendo le quote al singolo titolare dei diritti con addebito nel rendiconto annuale.
Il versamento è effettuato, quindi, dall’amministratore condominiale il quale poi recupera le somme in base alle quote millesimali oppure in parti uguali (se così prevede il regolamento condominiale o la delibera assembleare del condominio stesso).
Base imponibile, aliquote e versamento – La base imponibile dei due tributi è la stessa. Si parte dalla rendita catastale la quale va rivalutata del 5%. Il risultato così ottenuto è moltiplicato per un coefficiente che varia a seconda della categoria catastale.
L’acconto IMU e TASI 2018 si ottiene applicando alla predetta base imponibile, l’aliquota in vigore per il 2017 e l’importo dovuto sarà pari al 50% dell’importo complessivamente ottenuto (considerando cioè tutti i mesi di possesso per l’anno in corso).
Il versamento va fatto con F24, in cui oltre ad inserire l’anno d’imposta (2018), barrare la casella “acconto”, inserire il numero di immobili per cui si versa ed il codice comunale di ubicazione dell’immobile stesso, occorre indicare il codice tributo. In genere trattasi di “altri fabbricati” per cui il codice da utilizzare nella maggior parte dei casi è 3918 (per IMU) e 3961 (per TASI).
In caso di omesso/insufficiente versamento l’amministratore può sanare la violazione ricorrendo al ravvedimento operoso (fino a quello c.d. lungo) fermo restando che sarà tenuto, a causa della sua inadempienza, al risarcimento di eventuali danni ai condomini (incluse sanzioni ed interessi dovute per l’omissione di versamento).
L’alloggio del portiere – Data la caratteristica peculiare della TASI, occorre soffermarsi sull’immobile “condominiale” destinato all’alloggio del portiere e, quindi, da quest’ultimo occupato. La TASI, infatti, a differenza dell’IMU è dovuta anche in quota parte dall’occupante l’immobile. In altre parole se l’immobile è occupato da altro soggetto, la TASI è ripartita tra possessore ed occupante. La quota a carico dell’occupante è quella fissata dalla delibera comunale (può oscillare tra il 10% ed il 30%) e se nulla dovesse il comune stabilire al riguardo, allora la quota a carico del possessore è da intendersi nella misura del 90% mentre quella a carico dell’occupante nella misura del 10%.
Tuttavia, la normativa prevede che l’occupante non versa la sua quota TASI qualora l’immobile occupato rappresenti la sua abitazione principale appartenete a categoria catastale non di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7) oppure nel caso in cui l’immobile sia occupato per meno di sei mesi nell’anno (considerando per intero il mese in cui il possesso si protrae per più di 15 giorni).
Tale regola vale, dunque, anche per l’alloggio destinato al portiere, con la conseguenza che se l’immobile occupato da quest’ultimo rappresenti la sua abitazione principale e sia di categoria catastale non di lusso (ad esempio A/2), non ci sarà alcuna quota TASI a carico del portiere stesso (ci sarà solo quota TASI a carico del condominio “possessore” la quale sarà versata dall’amministratore). Si consideri, comunque che, occupante (portiere) e possessore (condominio) sono responsabili di autonoma obbligazione tributaria (non c’è responsabilità in solido).
