Bonus edilizia: chiarimenti su riqualificazione energetica e cessione del credito

Qualora il contribuente abbia realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia prodotto un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, non sottoposto ai vincoli previsti dal D.Lgs. n° 42/2004, potrà beneficiare della detrazione delle spese sostenute per la riqualificazione energetica, sempreché siano pienamente rispettati i limiti di efficienza e trasmittanza energetica imposti dalla normativa in materia.

In presenza di un’apposita convenzione stipulata in forma scritta tra i condomini, che attribuisca all’istante la possibilità di sostenere interamente le spese di rifacimento del tetto, questi può cedere la detrazione sulla spesa sostenuta, nel limite di 60.000 euro, a condizione che l’amministratore del condominio esegua gli adempimenti per la cessione del credito.

È quanto emerge dalle risposte n° 210 e n° 213 del 2019 dell’Agenzia delle Entrate.

Demolizione e ricostruzione dell’immobile con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente
Nella risposta n. 210 (Riqualificazione energetica) il signor Alfa (istante) ha ristrutturato un edificio residenziale unifamiliare esistente mediante demolizione e successiva ricostruzione. Il “nuovo” edificio presenta una sagoma differente rispetto a quello precedente, un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale inferiore a quello massimo prescritto dall’allegato A del DM 11 marzo 2008 e, peraltro, il volume del fabbricato risulta essere diminuito dell’1,5%.
L’istante chiede se, nel caso in esame, sia possibile applicare la detrazione fiscale per il risparmio energetico derivante dalla ristrutturazione di un edificio.

Parere dell’Agenzia - L’Agenzia, con la Circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, ha confermato che “nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente (fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, di cui all’articolo 3, lettera d), del DPR n. 380 del 2001)”.

Successivamente, nell’adunanza straordinaria del 16 luglio 2015, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici (C.S.L.P.) ha chiarito che “la volumetria dell’edificio preesistente costituisce attualmente l’unico parametro edilizio ed urbanistico che non può essere travalicato affinché l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri nella fattispecie della ristrutturazione edilizia. In quest’ottica la volumetria preesistente rappresenta lo standard massimo di edificabilità, cioè il limite massimo di volume edificabile, quando si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, per i quali la norma non consente aumenti complessivi della cubatura preesistente”.
Di conseguenza, secondo il C.S.L.P. “gli interventi di demolizione e ricostruzione che non sfruttino l’intera volumetria preesistente, ma ne ricostruiscano soltanto una quota parte appaiono rientrare a pieno titolo nella fattispecie della ristrutturazione edilizia”.

Ne deriva che il signor Alfa può avvalersi della detrazione per il risparmio energetico.

Spesa sostenuta interamente da un condomino
Nella risposta n. 213 (Cessione del credito) viene rappresentato il seguente caso.
Il signor Alfa (istante) è l’unico proprietario dell’unità immobiliare che ha come soffitto il tetto dell’edificio, su cui ha iniziato i lavori di rifacimento. L'intervento di riqualificazione energetica è stato effettuato dopo la convocazione di preventiva assemblea, in cui l’istante ha chiesto ed ottenuto l'autorizzazione di tutti i proprietari all'effettuazione dei lavori sostenuti a titolo personale.
L’istante, per avvalersi della cessione del credito, ha individuato il costruttore disponibile alla ricezione dello stesso, operando secondo quanto stabilito nella guida dell'Agenzia e dell'ENEA.
L’istante chiede se, effettuando il pagamento del 35% della somma complessiva entro Dicembre 2018, possa cedere il credito pari al 65% dell’intero ammontare.

Parere dell’Agenzia - Con circolare n. 57/E del 1998, il Ministero delle finanze ha specificato che, in caso di spese intervenute sulle parti comuni condominiali, la detrazione per la riqualificazione del patrimonio edilizio deve essere calcolata in base alle quote millesimali di proprietà. Tale criterio si ritiene possa essere superato considerato che, in conformità all’ art. 1123 del cod. civ, l’unanimità dei condomini ha acconsentito all’esecuzione dei lavori con sostenimento delle relative spese da parte dell’istante, derogando al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali.

Si ritiene perciò che il contribuente abbia diritto a fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute entro il limite massimo di 60.000 euro previsto dall’art.1, comma 345, della L. n° 296/2006.

Con riguardo alla cessione del credito, si rinvia a quanto precisato nel provvedimento del Direttore dell’agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017 (prot. 165110), che, con riferimento al credito cedibile, ha specificato che “il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile”.

Ne consegue che l’istante possa cedere la detrazione sulla spesa sostenuta, in presenza di apposita convenzione stipulata in forma scritta tra tutti i condomini, solo se l’amministratore del condominio abbia eseguito gli adempimenti necessari per la cessione del credito.
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