Esenzione TASI dal 2022 per immobili costruiti e destinati alla vendita

Ulteriori novità contenute nel D.L. Crescita (D.L. n. 34/2019), convertito con modificazioni dalla Legge n. 58/2019, sono rappresentate dall’esenzione dal pagamento del tributo per i servizi indivisibili (Tasi) dei fabbricati costruiti e destinati alla vendita a decorrere dal 1° gennaio 2022.
A tal proposito, occorre dapprima precisare che la dichiarazione per i cosiddetti “beni merce” è prevista come dichiarazione da presentare a pena di decadenza, quindi, qualora ci si trovi in presenza di omessa dichiarazione, pur ricorrendone i requisiti previsti dalla normativa, si determinerebbe il venir meno dell’esenzione Imu e andrebbe a precludere l’eventuale aliquota Tasi agevolata che, ad oggi, può arrivare sino ad un massimo del 2,5 per mille.

La norma del D.L. Crescita
L’articolo 7-bis del D.L. Crescita, recante “Esenzione TASI per gli immobili costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita”, in pratica, riproduce il contenuto dell’articolo 19 della proposta di legge in materia di semplificazioni fiscali.
Nel dettaglio, è stabilito che sono esentati dal pagamento della TASI i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Tale esenzione si applica a decorrere dal 1° gennaio 2022.
È, altresì, stabilito che agli oneri derivanti dall'attuazione dell’articolo in esame, pari a 15 milioni di euro annui a decorrere dall'anno 2022, si provvede con le maggiori entrate derivanti dal presente decreto.

Normativa in materia di Tasi e Imu
Per avere un quadro chiaro nell’analisi di detta norma è bene ricordare che, attualmente, i fabbricati in esame sono esenti da IMU ma soggetti a TASI con un’aliquota ridotta dell’1 per mille.
I comuni possono azzerare o aumentare l’aliquota fino a un massimo del 2,5 per mille.
Occorre, inoltre, ricordare che nella vigente disciplina (dell'articolo 1, comma 678, della Legge 27 dicembre 2013, n. 147) è previsto che per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, l'aliquota Tasi da pagare è ridotta allo 0,1 per cento. I Comuni, inoltre, possono modificare la suddetta aliquota, in aumento sino allo 0,25 per cento o, in diminuzione fino all'azzeramento.

Per ciò che concerne la Tasi - il tributo per i servizi indivisibili comunali -, istituita dalla Legge di Bilancio 2014, si ricorda che la stessa è a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile, escluse le unità immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore, nonché dall'utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Relativamente all’IMU occorre, invece, ricordare che, a decorrere dal 2014 (articolo 2 del D.L. n. 102/2013), non è dovuta per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. beni merce), fintanto che permanga tale destinazione e non siano, in ogni caso, locati e per i fabbricati rurali ad uso strumentale.

Già il Dipartimento delle Finanze, con la Risoluzione n. 11/2013, aveva precisato che l’esenzione si applica non solo ai fabbricati di nuova costruzione: nel concetto di “fabbricati costruiti” (in considerazione di quanto disposto dall’articolo 2 del D.L. 31 agosto 2013, n. 102), infatti, rientra anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice sul quale la stessa procede ad interventi di incisivo recupero, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Si perviene a tale conclusione – come spiega il Dipartimento – considerando, ai fini IMU, quanto stabilito dall’articolo 5, comma 6, del D.Lgs. n. 504/1992, il quale prevede che, in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione del fabbricato, di interventi di recupero (a norma dell’articolo 3, comma 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380 del 2001), la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’articolo 2 del D. Lgs. n. 504/1992, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.