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10 dicembre 2018
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10 dicembre 2018
La TASI dell’inquilino è legata ai mesi di locazione
In tema TASI (il cui saldo 2018 scade il 17 dicembre prossimo, insieme a quello IMU), particolare attenzione va data alla quota a carico dell’occupante l’immobile e capire soprattutto se questi è tenuto o meno al versamento.
A differenza dell’IMU, infatti, la TASI è un tributo a carico sia del possessore (inteso come titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento) sia del detentore l’immobile (ad esempio inquilino/affittuario). La regola, però, non vale nel leasing, dove unico soggetto passivo è il locatario dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto.
La quota TASI dell’occupante - La normativa attuale, in particolare, prevede che la quota TASI dovuta dall’occupante è quella fissata dalla delibera comunale ma, se nulla quest’ultima dovesse prevedere, allora la si intenderà al 10% (con il restante 90% a carico del possessore). Se, quindi, la TASI complessiva 2018 calcolata su un immobile ammonta a 1.000 euro, di questi, 900 euro sono a carico del possessore e 100 euro dovrà versarli l’occupante (anch’esso in acconto e saldo). Ad ogni modo, l’ente locale nel fissare la quota a carico dell’occupante deve mantenersi nel range che va tra il 10% ed il 30%. Il primo passo è quello, dunque, di consultare la delibera del comune in cui l’immobile è ubicato. Si tenga, comunque, presente che possessore ed inquilino sono titolari di autonoma obbligazione tributaria (del mancato versamento della quota dell’occupante non ne risponde anche il possessore e viceversa).
I casi di esonero – Occorre, tuttavia, tener presente che l’occupante è esonerato dal pagamento della sua quota TASI, qualora l’immobile occupato sia di categoria catastale NON di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7) e congiuntamente rappresenti la sua abitazione principale (ossia quella in cui dimora e risiede). In tale ipotesi, verserà solo il possessore la quota TASI a suo carico considerando, ovviamente, l’immobile come seconda casa. C’è poi il problema delle pertinenze legate all’immobile locato. A tal proposito, si ricorda che si considerano pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente quelle di categoria catastale C/2, C/6 e C/7 nel limite massimo di tre ciascuna appartenente a categoria catastale differente. Ciò sta significando che, se un soggetto è affittuario di un immobile A/2 che è la sua abitazione principale ed è altresì affittuario di due C/6 quali pertinenze della citata abitazione, solo uno dei due C/6 potrà essere esonerato dalla quota TASI a carico dell’occupante, mentre l’altro dovrà considerarsi come secondo immobile e, quindi, la TASI su di esso sarà dovuta anche da quest’ultimo.
Nessun problema si pone per l’abitazione assegnata all’ex coniuge. In tal caso l’unico soggetto passivo (al 100%) del tributo resta l’ex coniuge assegnatario. In tale ipotesi, infatti, si configura assimilazione dell’immobile ad abitazione principale e l’assegnazione la si intende a titolo di diritto di abitazione.
L’occupante, inoltre, è esonerato dalla sua quota, qualora l’immobile (indipendentemente dalla categoria catastale e se rappresenti la sua abitazione principale) risulti occupato per meno di 6 mesi nel corso dell’anno (considerando per intero il mese in cui la detenzione si è protratta per più di 15 giorni). Si pensi al caso di un soggetto che ha preso in affitto un locale commerciale con data di decorrenza del contratto 14 settembre 2018. In questo caso, l’affittuario non dovrà versare nulla per la TASI 2018 poiché l’immobile, in quest’anno, è occupato per 4 mesi (settembre – dicembre). Dovrà, dunque, versare la TASI solo il proprietario per la quota a suo carico.
I terreni ceduti in affitto - Un caso particolare potrebbe essere quello dei terreni concessi in affitto. Qui occorre fare distinzione a seconda che trattasi di terreno agricolo o edificabile. Quelli agricoli sono, in ogni caso, esenti da TASI. Le aree edificabili sono, invece, soggette a TASI, salvo che l’area sia posseduta e condotta da coltivatore diretto/IAP e ciò in quanto, in tale ipotesi, il terreno anche se edificabile può considerarsi come terreno agricolo e quindi al pari di questi esente TASI (CM n. 9/1993). Potrebbe, dunque, succedere che il terreno sia ceduto in affitto e, quindi, in base a quanto anzidetto, questi:
A differenza dell’IMU, infatti, la TASI è un tributo a carico sia del possessore (inteso come titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento) sia del detentore l’immobile (ad esempio inquilino/affittuario). La regola, però, non vale nel leasing, dove unico soggetto passivo è il locatario dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto.
La quota TASI dell’occupante - La normativa attuale, in particolare, prevede che la quota TASI dovuta dall’occupante è quella fissata dalla delibera comunale ma, se nulla quest’ultima dovesse prevedere, allora la si intenderà al 10% (con il restante 90% a carico del possessore). Se, quindi, la TASI complessiva 2018 calcolata su un immobile ammonta a 1.000 euro, di questi, 900 euro sono a carico del possessore e 100 euro dovrà versarli l’occupante (anch’esso in acconto e saldo). Ad ogni modo, l’ente locale nel fissare la quota a carico dell’occupante deve mantenersi nel range che va tra il 10% ed il 30%. Il primo passo è quello, dunque, di consultare la delibera del comune in cui l’immobile è ubicato. Si tenga, comunque, presente che possessore ed inquilino sono titolari di autonoma obbligazione tributaria (del mancato versamento della quota dell’occupante non ne risponde anche il possessore e viceversa).
I casi di esonero – Occorre, tuttavia, tener presente che l’occupante è esonerato dal pagamento della sua quota TASI, qualora l’immobile occupato sia di categoria catastale NON di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7) e congiuntamente rappresenti la sua abitazione principale (ossia quella in cui dimora e risiede). In tale ipotesi, verserà solo il possessore la quota TASI a suo carico considerando, ovviamente, l’immobile come seconda casa. C’è poi il problema delle pertinenze legate all’immobile locato. A tal proposito, si ricorda che si considerano pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente quelle di categoria catastale C/2, C/6 e C/7 nel limite massimo di tre ciascuna appartenente a categoria catastale differente. Ciò sta significando che, se un soggetto è affittuario di un immobile A/2 che è la sua abitazione principale ed è altresì affittuario di due C/6 quali pertinenze della citata abitazione, solo uno dei due C/6 potrà essere esonerato dalla quota TASI a carico dell’occupante, mentre l’altro dovrà considerarsi come secondo immobile e, quindi, la TASI su di esso sarà dovuta anche da quest’ultimo.
Nessun problema si pone per l’abitazione assegnata all’ex coniuge. In tal caso l’unico soggetto passivo (al 100%) del tributo resta l’ex coniuge assegnatario. In tale ipotesi, infatti, si configura assimilazione dell’immobile ad abitazione principale e l’assegnazione la si intende a titolo di diritto di abitazione.
L’occupante, inoltre, è esonerato dalla sua quota, qualora l’immobile (indipendentemente dalla categoria catastale e se rappresenti la sua abitazione principale) risulti occupato per meno di 6 mesi nel corso dell’anno (considerando per intero il mese in cui la detenzione si è protratta per più di 15 giorni). Si pensi al caso di un soggetto che ha preso in affitto un locale commerciale con data di decorrenza del contratto 14 settembre 2018. In questo caso, l’affittuario non dovrà versare nulla per la TASI 2018 poiché l’immobile, in quest’anno, è occupato per 4 mesi (settembre – dicembre). Dovrà, dunque, versare la TASI solo il proprietario per la quota a suo carico.
I terreni ceduti in affitto - Un caso particolare potrebbe essere quello dei terreni concessi in affitto. Qui occorre fare distinzione a seconda che trattasi di terreno agricolo o edificabile. Quelli agricoli sono, in ogni caso, esenti da TASI. Le aree edificabili sono, invece, soggette a TASI, salvo che l’area sia posseduta e condotta da coltivatore diretto/IAP e ciò in quanto, in tale ipotesi, il terreno anche se edificabile può considerarsi come terreno agricolo e quindi al pari di questi esente TASI (CM n. 9/1993). Potrebbe, dunque, succedere che il terreno sia ceduto in affitto e, quindi, in base a quanto anzidetto, questi:
- se agricolo, non sarà soggetto a TASI né per il proprietario né per l’affittuario (si ricorda che la TASI non colpisce i terreni agricoli);
- se, invece, trattasi di area edificabile ceduta in affitto a soggetto NON coltivatore diretto/IAP, il terreno sarà soggetto a TASI in base alle regole ordinarie (proprietario ed occupante pagano la TASI in base alla quota di rispettiva competenza);
- se, infine, l’area edificabile è ceduta in affitto a soggetto coltivatore diretto/IAP che conduce il fondo, la TASI non sarà dovuta da quest’ultimo ma sarà dovuta dal solo proprietario per la quota a suo carico.
