Niente ecobonus per l’immobile della società concesso in locazione

L’ecobonus, la detrazione Irpef per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici residenziali e non, non può essere riconosciuto per gli immobili della società concessi in locazione; si arriva a questa conclusione alla luce dei diversi chiarimenti forniti dall’Amministrazione Finanziaria nel corso del tempo e che si contrappongono a quanto invece di recente affermato con la risoluzione n° 22/e 2018, in merito di interventi antisismici, Sismabonus.

Ecobonus – L’Ecobonus, profondamente rivisto dalla scorsa Legge di Bilancio (Legge n° 232/2016) che ha introdotto per interventi di maggior rilievo sulle parti condominiali le aliquote detrattive del 70% e del 75%, prorogando sempre per i lavori condominiali i benefici fiscali fino al 2021, è stato confermato anche per il 2018 (Legge n° 205/2017) nella misura del 65% per lavori che riguardano le singole unità immobiliari.

Le spese per le quali viene riconosciuta la detrazione deve essere collegata ad interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, e riguardano in generale:

• la riduzione del fabbisogno energetico;
• il miglioramento termico dell’edificio (finestre, comprensive di infissi, coibentazioni, pavimenti, ecc.);
• l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione.

Soggetti beneficiari - Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. In particolare, sono ammessi all’agevolazione: le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali); le associazioni tra professionisti; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.

Per effetto della Legge di Bilancio 2018, le detrazioni in commento possono essere utilizzate dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) non solo per quelli sulle parti comuni che danno diritto a detrazioni maggiorate del 70 e del 75%, ma anche per gli altri tipi di intervento. Le stesse detrazioni possono essere utilizzate dagli enti aventi le stesse finalità sociali degli IACP, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing e che siano costituiti e operanti alla data del 31 dicembre 2013, per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili, di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica, nonché dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci (nuovo comma 2-septies art. 14 D.L. 63/2013).

Ecobonus e gli immobili destinati a locazione – Se con la risoluzione n° 22/e l’Amministrazione Finanziaria ha ammesso il sismabonus (vedi art.16 D.L. 63/2013 e ss.mm.ii) anche per gli interventi riguardanti immobili posseduti da società non utilizzati direttamente ma destinati alla locazione, atteso che la norma intenda favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l’integrità delle persone prima ancora che del patrimonio, la stessa Agenzia delle Entrate ha invece escluso il riconoscimento delle detrazioni per interventi di risparmio energetico per i soggetti IRES che effettuano tali interventi su immobili locati o su immobili merce in base alla considerazione che "condizione per poter fruire della detrazione è che all'intervento […] consegua una effettiva riduzione dei consumi energetici nell'esercizio dell'attività imprenditoriale, mentre l'agevolazione non può riguardare gli interventi realizzati su beni oggetto dell'attività esercitata". (cfr. ris. n. 340/E del 2008). I titolari di reddito d’impresa possono fruire della detrazione solo con riferimento ai fabbricati strumentali da essi utilizzati nell’esercizio della loro attività imprenditoriale.

Inoltre, non possono usufruire dell’agevolazione le imprese di costruzione, ristrutturazione edilizia e vendita, per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica su immobili “merce” (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 303/2008).

La posizione Giurisprudenziale - Alle disposizioni di prassi finora richiamate non si è però allineata la Giurisprudenza che, con riferimento a due specifiche sentenze, quella della CTR Lombardia (n. 2549/12/2015 del 10/6/2015) e quella della CTP di Varese (n. 94/1/13 del 21/6/2013), si è espressa in maniera favorevole al riconoscimento della detrazione IRES del 55% (ora 65%) sugli interventi di riqualificazione energetica realizzati su immobili locati a terzi da parte delle società immobiliari.

Nella prima sentenza citata si ribadiva che ai sensi dell'art. 1, comma 349, della L. n. 296 del 2006 (Legge istitutiva delle detrazioni ecobonus), le condizioni essenziali per usufruire delle predette detrazioni, risultano essere: una perizia asseverata, redatta da un tecnico abilitato, che dichiara la rispondenza dell'intervento ai requisiti prescritti dalla norma nonché una certificazione energetica dell'edificio, c.d. "Attestato di qualificazione energetica", predisposta ed asseverata da tecnico qualificato; in questo modo non si dava alcuna rilevanza al fatto che si trattava di immobili destinati a locazione da parte di una società immobiliare per beni non considerati strumentali la cui esclusione non è prevista da alcuna norma.

La seconda sentenza è quella della C.T.P. di Varese (sentenza n. 94/1/13 del 21/6/2013) per la quale “La finalità sociale dell'agevolazione è quella di incentivare il risparmio energetico, posto che il territorio italiano dipende da altri per la fonte energetica primaria (petrolio) con conseguenze negative sui costi domestici e industriali rispetto anche agli altri mercati dell'UE”. L'agevolazione in questione ha, quindi, un obiettivo generalizzato sia oggettivo, perché riguarda unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, cioè abitazioni, uffici, negozi ecc.) sia soggettivo, perché riguarda persone fisiche, imprenditori e non, e società o enti titolari di reddito di impresa; nel dispositivo della sentenza si legge che tale diritto generalizzato all'agevolazione, trova conferma anche nel testo della norma e del decreto attuativo, art. 2 D.M. 19 febbraio 2007 che non prevede eccezioni.

In pratica, la sentenza da ultima citata si ricollega all’assenza di qualsiasi disposizione normativa di riferimento che preclude l’accesso alle imprese o società per gli immobili non considerati strumentali fermo restando comunque la finalità sociale del conseguimento del risparmio energetico.

In base a quanto detto, la posizione assunta dall’Amministrazione Finanziaria nei documenti di prassi sopra citati non ha trovato diverse volte riscontro con la giurisprudenza chiamata a decidere sulla spettanza o meno dell’agevolazioni fiscali finalizzate al risparmio energetico in capo alle società, per gli immobili di proprietà destinati a locazione.