Risoluzione anticipata contratto di locazione, gli Ermellini confermano il diritto al risarcimento per il locatore per mancato guadagno

La sentenza n. 4982 del 25 febbraio 2025 ha chiarito un aspetto essenziale del diritto del locatore alla risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, affrontando la questione del risarcimento per mancato guadagno.

In particolare, la Corte ha stabilito che il locatore ha diritto a essere risarcito per il danno derivante dall’impossibilità di percepire il canone di locazione contrattualmente previsto, anche quando l’immobile viene restituito prima della scadenza dell’accordo.

Secondo i giudici di Piazza Cavour, il diritto del locatore al risarcimento non viene escluso dalla restituzione anticipata dell’immobile, in quanto permane il lucrum cessans. Tuttavia, grava sul locatore l’onere di provare di essersi attivato tempestivamente per “sostituire” il conduttore inadempiente, con l’obiettivo di ridurre al minimo il danno economico. Spetterà comunque al giudice valutare se l’attività svolta dal locatore sia stata adeguata e, soprattutto, tempestiva.

Gli Ermellini hanno chiarito che l’applicazione dell’art. 1591 c.c., che disciplina la responsabilità del conduttore in caso di mancata restituzione dell’immobile allo scadere del contratto di locazione, non si applica nel caso di specie. La Suprema Corte ha chiarito che tale norma non si applica alla risoluzione anticipata del contratto, poiché essa fa riferimento alla conclusione naturale del rapporto locativo. Di conseguenza, non può essere invocata per regolare la responsabilità del conduttore in caso di risoluzione anticipata per inadempimento.

Con questa pronuncia, la Cassazione fornisce un’importante interpretazione dell’art. 1223 c.c., confermando il diritto del locatore al risarcimento per mancato guadagno, ma subordinandolo alla dimostrazione di aver compiuto ogni sforzo necessario per limitare al massimo le perdite economiche