Ristrutturazione: detrazione prevista solo per parte esistente dell’edificio

Dalle indicazioni fornite nella risposta n° 150/2019 si evince che gli acquirenti dell’immobile ceduto dall’istante potranno usufruire della detrazione prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente con ampliamento dello stesso.

Quesito
L’interpello posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda la società ALFA, un’impresa immobiliare di costruzione per la rivendita che di recente ha acquistato un immobile oggetto di un intervento edilizio consistente nella ristrutturazione di X mq e nell’ampliamento di X mq. L’ampliamento non risulta, però, dal permesso di costruire che è stato rilasciato come permesso per ristrutturazione. Essendo cambiata la destinazione d’uso, da commerciale ad abitativa, cambia anche il calcolo della superficie edificabile.

L’istante, che a breve dovrà incominciare a stipulare i primi contratti preliminari e/o proposte di acquisto, chiede di sapere se i futuri acquirenti potranno godere delle detrazione sulle unità immobiliari cedute. Qualora non fosse possibile usufruire del bonus fiscal per intero, l’istante chiede se detto intervento possa essere considerato come una mera ristrutturazione edilizia scorporando, in proporzione al prezzo di vendita delle singole unità immobiliari, la quota parte relativa all’ampliamento.

Risposta
L’Agenzia ricorda che la lettera d) dell’articolo 3, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 definisce “interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. Dall’esame dell’istanza emerge che la società ALFA, oltre ad aver effettuato dei lavori di ristrutturazione, ha anche costruito un avancorpo commerciale. La parte ristrutturata corrisponde al 71% circa e la parte ampliata al 29% circa dell’intero edificio.

Pertanto, nel caso di specie la fruizione della detrazione è consentita solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso. Bisognerà mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.