Ristrutturazione edilizia: recupero del patrimonio e di efficienza energetica

L’articolo 16-bis del d.P.R. n.917 del 22 dicembre 1986 (TUIR) disciplina una detrazione, ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), pari al 36% delle spese sostenute, fino ad un ammontare massivo complessivo delle stesse di 48.000 euro per immobile, effettivamente rimaste a carico dei contribuenti, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi ivi indicati. La detrazione è ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Per effetto delle modifiche apportate, la detrazione spetta per le spese sostenute tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2021 nella maggiore misura del 50% delle spese stesse calcolata su un ammontare massimo non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. Ai fini della detrazione, gli interventi devono essere eseguiti su edifici residenziali o su parti di edifici residenziali di qualunque categoria catastale, anche rurale, esistenti e relative pertinenze. Sono, pertanto, esclusi gli interventi realizzati su edifici o parti di edifici non residenziali.

La circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 ha evidenziato, ancora una volta, che è possibile fruire della detrazione d’imposta anche nel caso in cui gli interventi riguardino un immobile residenziale che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori edilizi, purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato abitativo.

Nella medesima circolare è stato, inoltre, ribadito che la detrazione spetta anche nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione classificabili come “ristrutturazione edilizia”, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett.d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

Per quanto concerne gli interventi di riqualificazione energetica l’articolo 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, ha introdotto delle specifiche agevolazioni fiscali per la realizzazione, su edifici esistenti, di determinati interventi volti al contenimento dei “consumi energetici” (ecobonus). Tale beneficio consiste nel riconoscimento di una detrazione d’imposta delle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che possiedono o detengono l’immobile sulla base di un titolo idoneo. La detrazione, ripartita in 10 rate annuali di pari importo, è disciplinata dall’articolo 14, comma 1, del citato decreto legge n. 63 del 2013 e attualmente spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021.

A differenza della detrazione spettante ai sensi del citato art. 16-bis del TUIR, l’ecobonus riguarda interventi finalizzati al risparmio energetico effettuati su tutti gli edifici esistenti, anche non “residenziali”.

Inoltre, la menzionata circolare n. 7/E del 2021, ribadisce che gli edifici interessati dall’agevolazione devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianto di riscaldamento, funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria, presente nell’immobile oggetto di intervento. Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili, ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Con riferimento agli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del decreto legge n. 63 del 2013, si precisa che, nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, riconducibili alla ristrutturazione edilizia, la detrazione non spetta per le spese sostenute per i lavori effettuati sulla parte eccedente il volume ante-operam. Pertanto, è necessario mantenere distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli interventi sul volume ante-operam da quelle riferite agli interventi sul volume ampliato o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall’impresa che esegue i lavori ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Per quanto riguarda la possibilità di fruire della detrazione mediante la cessione del credito ad essa corrispondente a un istituto bancario o mediante sconto sul corrispettivo dovuto, ai sensi dell’articolo 121 del decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020, si evidenzia che il predetto articolo stabilisce che i soggetti sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi indicati nel comma 2 del medesimo articolo 121 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in dichiarazione, alternativamente, per:

• un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati;
• la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari.

L’opzione può essere esercitata, in particolare, anche per le spese sostenute negli anni 2020 e 2021 per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui al citato articolo 16-bis, comma 1, lettere a), b) e h), del TUIR nonché di efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto legge n.63 del 2013.

Le modalità attuative delle disposizioni relative all’esercizio dell’opzione per lo sconto o la cessione, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle Entrate (8 agosto 2020, prot n. 283847, 12 ottobre 2020, prot. n. 326047, 22 febbraio 2021, prot. n. 51374, 30 marzo 2021, prot. n. 83993 e 20 luglio 2021, prot. n. 196548).

Infine, in riferimento all’applicazione dell’aliquota Iva, si evidenzia che agli interventi finalizzati alla realizzazione di opere di ristrutturazione edilizia, come definita dall’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 308 del 2001, è applicata l’aliquota Iva agevolata del 10% così come previsto dal n. 127 quaterdecies, tabella A, Parte III allegata al d.P.R. n. 633 del 1972.

Tali chiarimenti sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 781/2021.