Rivalutazione terreni: al 2 luglio il versamento per l’imposta sostitutiva

La possibilità di rivalutare i terreni (sia agricoli che edificabili) è stata introdotta con la Legge n. 448/2001 (art. 5 e 7). Le disposizioni sono state successivamente prorogate nel tempo fino ad arrivare all’ultima Legge di Bilancio 2018 (Legge n. 205/2017) che ha ulteriormente riaperto i termini consentendo di rivalutare anche i terreni posseduti (NON in regime d’impresa) al 1° gennaio 2018. A tal fine è necessario far redigere, entro il 02/07/2018 (poiché il 30/06 cade di sabato), una perizia di stima giurata dei terreni che si intendono rivalutare (il valore fiscale risultante dalla perizia è rilevante ai fini del calcolo della plusvalenza da cessione ex art. 67 comma 1 lett. a e b del TUIR) e versare l’imposta sostitutiva, pari all’8% da applicare sul valore fiscale risultante dalla predetta stima.

Il vantaggio fiscale della rivalutazione e dell’affrancamento della plusvalenza sta nel fatto che il contribuente paga un’imposta sostitutiva sul valore rivalutato e tassa (ai fini IRPEF) solo l’eventuale plusvalenza eccedente detto valore.

Ambito soggettivo ed oggettivo - Possono fruire del beneficio in commento quei soggetti che, nell’ipotesi di cessione del terreno realizzerebbero un reddito di cui all’art. 67 TUIR, ossia non in regime d’impresa. Si tratta quindi di: persone fisiche residenti per le cessioni non in regime d’impresa; società semplici ed equiparate (ad esempio le associazioni professionali) residenti; enti non commerciali per le cessioni non in regime d’impresa.

Per l’edizione 2018, oggetto della rivalutazione possono essere, i terreni posseduti (come detto NON in regime d’impresa) all’1/1/2018 a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, enfiteusi.

La perizia di stima – Si è già anticipato che, ai fini dell’agevolazione, è necessario acquisire la perizia di stima indispensabile per la determinazione del valore rivalutato, e la quale può essere rilasciata dagli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, perito iscritto CCIAA. Ai fini dell’asseverazione, la perizia può essere consegnata presso la cancelleria del tribunale; presso gli uffici del giudice di pace o presso i notai ed il suo costo può essere portato ad incremento del costo rivalutato, qualora effettivamente sostenuto e rimasto a carico del contribuente.

L’imposta sostitutiva - Sul valore fiscale risultante dalla perizia è dovuta un’imposta sostitutiva con aliquota dell’8%. Il versamento può avvenire in unica soluzione (entro il 2/07/2018 visto che il 30/06 è sabato) oppure in tre rate annuali di pari importo (di cui la prima in scadenza il 02/07/2018 e le altre due rispettivamente il 01/07/2019 e 30/06/2020). Sulla seconda e terza rata sono dovuti gli interessi al tasso annuo legale del 3% a decorrere dal 02/06/2018 e da versare contestualmente alla rata.

Dunque, entro il 2 luglio prossimo i soggetti interessati sono chiamati a versate la prima o unica rata dell’imposta in commento e riferita alle rivalutazioni di terreni edizione 2018. Il versamento va fatto con F24 (codice tributo 8056 indicando come “anno di riferimento” il 2018). Sempre il 2 luglio scade anche l’eventuale 2° rata per le rivalutazioni relative all’edizione 2017 e la 3° rata relativa all’edizione 2016.

Occorre tener presente, in ogni caso, i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 47/E/2011 e Circolare n. 1/E/2010) ossia che: la rivalutazione si perfeziona solo con il versamento dell’intera imposta sostitutiva o della prima rata ed il contribuente può utilizzare sin da subito il valore periziato ai fini della determinazione della plusvalenza; se il contribuente non esegue il versamento dell’imposta sostitutiva nei termini, il valore rideterminato non potrà, invece, essere utilizzato ai fini della determinazione della plusvalenza (è possibile richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva versata); il contribuente non ha diritto al rimborso dell’imposta sostitutiva se in sede di determinazione della plusvalenza non tiene conto del valore rivalutato. Inoltre, qualora avesse scelto il pagamento rateale sarà comunque obbligato a corrispondere le rate successive; se il contribuente non versa, entro le scadenze, le rate successive alla prima, la rivalutazione si intende comunque perfezionata (a condizione che abbia versato nei termini la prima rata) ma gli importi non pagati saranno iscritti a ruolo (è possibile ricorre al ravvedimento operoso). Inoltre, se il contribuente intende, per la determinazione della plusvalenza, avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente indicarlo nell’atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore. In tal caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento; se il corrispettivo indicato nell’atto di cessione è inferiore al valore periziato viene meno l’efficacia della rivalutazione e la plusvalenza andrà determinata considerando il valore di acquisto e non quello rivalutato. Tale regola, tuttavia, non opera se lo scostamento è poco significativo oppure anche nel caso in cui, nonostante si tratti di scostamento significativo, il contribuente abbia comunque indicato nell’atto di cessione il valore rideterminato.

È ormai orientamento consolidato in giurisprudenza che non potrà formare oggetto di ravvedimento l’omesso/insufficiente versamento della prima o unica rata.

Si ricorda, infine, che è stata data, altresì, possibilità di rivalutare terreni posseduti all’1/1/2018 ed oggetto di precedenti rivalutazioni (ma non ancora ceduti a tale data). In tal caso sono possibili due alternative, ossia:

• detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta sulla rivalutazione 2018 (e calcolata sul nuovo valore risultante dalla perizia che dovrà essere predisposta entro il 02/07/2018) l’imposta sostitutiva già versata per la precedente rivalutazione;
• pagare interamente l’imposta sostitutiva per la rivalutazione 2018 e chiedere il rimborso per quella versata sulla precedente rivalutazione. Il rimborso può essere richiesto entro 48 mesi dal momento in cui si verifica la duplicazione del versamento, ossia dalla data di versamento dell’imposta sostitutiva dovuta alla rivalutazione 2018.

L’indicazione in dichiarazione – I dati relativi alla rivalutazione vanno riportati in dichiarazione dei redditi al quadro RM. Ovviamente quelli relativi all’edizione 2018 saranno da riportare nel Modello Redditi/2019 mentre nel Modello Redditi/2018 da presentare quest’anno andranno riportati i dati relativi alla rivalutazione dei terreni per l’edizione dello scorso anno d’imposta.

L’omissione di compilazione dei dati relativi alla rivalutazione non ne fa venir meno l’efficacia ma è soggetta a sanzione amministrativa di cui all’art. 8 comma 1 D.lgs. N. 471/1997 (ossia da 2050 euro a 2.000 euro).