Rivalutazione terreni e cessione: la perizia con data antecedente il rogito

In caso di cessione del terreno oggetto di rivalutazione, la perizia di stima del maggior valore fiscale può essere redatta prima del rogito ma l’asseverazione ed il giuramento possono avvenire anche successivamente purché entro il termine di versamento dell’imposta sostitutiva dovuta (ossia entro il 30 giugno 2018). E’ questo il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate ad un quesito posto nel corso di un incontro con la stampa specializzata avente ad oggetto la Legge di Bilancio 2018 (Legge n. 205/2017).

La rivalutazione e l’imposta sostitutiva - Con gli articoli 5 e 7 della Legge n. 448/2001 del 2001 è stata introdotta la possibilità di rivalutare i terreni (sia agricoli sia edificabili) e le partecipazioni in società non quotate possedute da persone fisiche e società semplici, agli effetti della determinazione delle plusvalenze, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva da applicare sul maggior valore attribuito ai cespiti. Le disposizioni sono state successivamente prorogate nel tempo e, da ultimo, per effetto della Legge di bilancio 2017. La manovra 2018 ha ulteriormente riaperto i termini consentendo di rivalutare anche i terreni e le partecipazioni posseduti al 1° gennaio 2018. L’imposta sostitutiva dovuta è sempre pari all’8% da applicare sul maggior valore fiscale attribuito al bene oggetto dell’agevolazione e risultante da una perizia di stima asseverata e giurata entro il termine di versamento dell’imposta stessa, fissato al 30 giugno 2018 (nel caso di opzione per la rata unica, altrimenti, come già previsto in passato, in tre rate annuali di pari importo). Sono abilitati alla redazione della perizia dei terreni edificabili e con destinazione agricola gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili. I soggetti abilitati alla redazione delle perizie con riferimento ai titoli, quote e diritti non negoziati nei mercati regolamentati sono, invece, individuati negli iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché negli iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti.

La prassi e la giurisprudenza nel tempo – L’Agenzia delle Entrate solo nel tempo si è uniformata all’orientamento giurisprudenziale emergente dalla sentenze della Suprema Corte. Le Entrate, infatti, in un primo momento, con la Circolare n. 16/E/2005 aveva precisato che “il valore rideterminato non può essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia in quanto nell’atto deve essere indicato il valore periziato del bene”. Tale posizione è stata successivamente ribadita con Circolare n. 47/E/2011 e Circolare n. 1/E/2013, da dove emergeva la tesi secondo cui nel caso di cessione dei terreni, è necessario che la redazione e il giuramento della perizia siano antecedenti alla cessione del bene, in quanto al fine della determinazione della plusvalenza il valore periziato deve essere indicato nell’atto di cessione dello stesso.

Al contrario, come evidenziato nella Risoluzione n. 53/E/2015, la Corte di Cassazione, con numerose pronunce, aveva evidenziato che può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello determinato “sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipulazione, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito…” (ordinanza 28 novembre 2013, n. 26714; ordinanze Sezione VI 14 maggio 2014, n. 10561; 17 ottobre 2013, n. 23660; 9 maggio 2013, n. 11062; 13 dicembre 2012, n. 22990; sentenza 30 dicembre 2011, n. 30729). In sostanza, a parere della Cassazione, la circostanza che la perizia giurata sia stata asseverata in data successiva al rogito non comporta la decadenza dell’agevolazione.

Ed è proprio con il documento di prassi appena citato che l’Agenzia delle Entrate si era già uniformata all’orientamento della giurisprudenza riconfermandosi nell’incontro chiarificatorio di cui in premessa dove è stato precisato che la perizia in ogni caso deve essere redatta prima del rogito anche se poi l’asseverazione ed il giuramento avvengano dopo ma comunque entro il 30 giugno 2018. Dunque, ad esempio, in caso di cessione di un terreno con rogito notarile datato 20 febbraio 2018, la perizia può essere redatta prima di tale data per poi essere giurata ed asseverata anche dopo il 20/02 ma entro il 30 giugno di quest’anno.