Usufrutto: i canoni di locazione vanno dichiarati dall’usufruttuario

Il quadro RB del Modello Redditi PF deve essere utilizzato dai proprietari di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita. Il quadro va, inoltre, utilizzato:

• dai titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita.
• dai possessori di fabbricati che vengono utilizzati in modo promiscuo, cioè sia per usi personali o familiari che per attività professionali, artigianali o d’impresa;
• da coloro che esercitano attività d’impresa per gli immobili che, pur utilizzati per l’esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all’impresa in quanto non sono stati indicati nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili oppure sono stati esclusi, in base alla normativa vigente, dal patrimonio dell’impresa;
• dai possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non hanno i requisiti per essere considerati rurali.

In caso di usufrutto – In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato, in quanto a dichiararlo sarà esclusivamente l’usufruttuario o il titolare del diritto reale.

Stesso discorso vale nel caso in cui il fabbricato sia locato. In pratica, in presenza di locazione, se sull’immobile locato c’è usufrutto, il canone va dichiarato dall’usufruttuario a prescindere dalla percezione. Il nudo proprietario non avrà alcun obbligo dichiarativo poiché non è lui il titolare del reddito legato al fabbricato stesso. Ciò è frutto della previsione legislativa contenuta nell’art. 26 comma 1 del TUIR, in cui è affermato che “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 30, per il periodo di imposta in cui si e' verificato il possesso...”.

Di fondamentale importanza nella compilazione del quadro, oltre alla colonna “utilizzo” sono le colonne relative al “codice canone” (colonna 5) e al “canone di locazione”. Nella prima delle due, occorre indicare i seguenti codici:

• “1” nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;
• “2” nel caso di applicazione della tassazione ordinaria ed il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• “3” nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
• “4” nel caso di applicazione della tassazione ordinaria e l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Nella colonna riguardante il canone occorre, invece, riportare il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (codice canone) è stato indicato il codice “1”; il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice “2”; il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice “3”; il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice “4”. Nella colonna va indicato l’importo del canone, anche calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice ISTAT e l’eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. L’ammontare indicato non deve, comunque, comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone.

Se poi il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca, l’ammontare da indicare in questa colonna è pari al 100% del corrispettivo lordo pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie. La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.