Professionisti: ufficio-casa e detrazione dei costi al 50%

Premessa - A differenza del reddito d’impresa, per il quale ai sensi dell’articolo 43 comma 2 Tuir gli immobili sono strumentali per natura, per i professionisti la strumentalità è legata all’effettivo utilizzo del bene, quindi anche un immobile accatastato come abitazione civile, se utilizzato come ufficio, è a tutti gli effetti strumentale. Proprio a norma del citato articolo 43 infatti “si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione”. Quindi, se un immobile viene usato sia come abitazione che come studio non potrà essere considerato strumentale, ma a uso promiscuo.

Dal punto di vista fiscale – L’articolo 54, comma 3, del Tuir stabilisce che se il professionista ha lo studio solo nell’immobile che usa anche come abitazione oppure detiene altro immobile strumentale ma in un altro Comune, può dedurre il 50% delle spese di gestione dell’immobile a uso promiscuo, a prescindere dalla vicinanza o meno dei Comuni nei quali sono situati i due immobili.
Per nulla rileva, invece, il periodo in cui è avvenuto l'acquisto dell’immobile. La stessa Agenzia delle Entrate nella Circolare 12/E/2013 non fa alcuna menzione circa la dipendenza della deduzione dal periodo d'acquisto.

Acquisto e leasing - Non è possibile in alcun caso portare in deduzione il costo sostenuto per l'acquisto, mentre è realizzabile la deduzione se l'immobile promiscuo è stato acquistato tramite contratto di leasing.
A seguito delle varie modifiche della normativa, il trattamento fiscale risulta differente in base alla data di sottoscrizione del contratto: 1) entro il 14 giugno 1990, spetta la deduzione del 50% dei canoni di competenza (con durata minima del contratto di otto anni); 2) dal 15 giugno 1990 al 2006 risulta deducibile solo il 50% della rendita catastale (non i canoni); 3) dal 2007 al 2009 è deducibile il 50% dei canoni di competenza (con contratto di almeno 15 anni); 4) dal 2010 non spetta alcuna deduzione.
Con la legge di stabilità 2014 è stata reintrodotta la possibilità di dedurre i canoni di leasing degli immobili strumentali per i contratti che sono stati stipulati dal 1° gennaio 2014. Nessuna menzione però viene fatta sugli immobili promiscui. Tuttavia, Assilea nella Circolare n. 2 del 2014 afferma che la deduzione può essere pari al 50% dei canoni.

Spese di manutenzione
L'articolo 54, comma 3, del Tuir ferma la possibilità di dedurre al 50% le spese di ristrutturazione, ammodernamento e manutenzione dell’immobile. Il 50% andrebbe calcolato tenendo presente il limite del 5% del valore dei beni strumentali nell'anno di sostenimento e della restante parte, in quote costanti, nel quinquennio successivo. Per gli immobili promiscui, la percentuale di deduzione rimane del 50% indipendentemente dalla porzione di immobile destinata allo svolgimento della professione

I profili Iva - Nell’Iva non esiste la forfetizzazione al 50%: l’art.19 co.4 D.P.R. n.633/72 prevede che: “per i beni ed i servizi in parte utilizzati per operazioni non soggette all'imposta la detrazione non è ammessa per la quota imputabile a tali utilizzazioni e l'ammontare indetraibile è determinato secondo criteri oggettivi, coerenti con la natura dei beni e servizi acquistati. Gli stessi criteri si applicano per determinare la quota di imposta indetraibile relativa ai beni e servizi in parte utilizzati per fini privati o comunque estranei all'esercizio dell'impresa, arte e professione”. In ogni caso è comunque necessario che le fatture relative alle suddette spese riportino il numero di partita Iva del professionista in modo tale da dar loro inerenza e poter dedurre il 50% della spesa.