Deducibilità degli interessi passivi su mutui ipotecari, chiarimenti del Fisco

L’istante, una Srl, chiede un parere sulla corretta interpretazione dell'articolo 1, comma 36, della legge 244/2007, in merito al trattamento fiscale da riservare agli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca sui terreni destinati alla costituzione di diritti di superficie.

La società istante riferisce di far parte di un Gruppo, il cui business consiste nell'acquisire terreni da concedere agli operatori di impianti solari, inoltre, ha sottoscritto contratti preliminari per l’acquisto di terreni in Italia. I finanziamenti per l’acquisto saranno garantiti da ipoteca sui terreni e comporteranno interessi a tassi di mercato.

Sui terreni acquisiti saranno costituiti dei diritti di superficie di durata ventennale in favore di soggetti terzi operanti nel campo delle energie rinnovabili, i quali vi installeranno dei pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica, percependo in cambio un corrispettivo sotto forma di canone periodico.

Inoltre, viene specificato che la scelta di utilizzare tale forma contrattuale (diritto di superficie) è per garantire una tutela reale agli istituti di credito, che preferiscono questa forma contrattuale rispetto a un contratto di locazione.

Infine, l'Istante specifica di redigere il bilancio secondo i principi contabili nazionali (OIC) e che sarà considerata, una volta acquisiti i terreni, una società immobiliare di gestione che svolge in via effettiva e prevalente attività immobiliare.

Secondo la società quindi gli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su terreni su cui verranno costituiti dei diritti di superficie risulteranno integralmente deducibili e non soggetti alle limitazioni di cui all'art. 96 TUIR.

Innanzitutto, l’Agenzia osserva che, con riferimento alla deducibilità ai fini IRES degli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti dalle società per lo svolgimento dell'attività d'impresa, l'articolo 96 del TUIR prevede che l’ eccedenza degli interessi passivi e degli oneri finanziari assimilati rispetto all'ammontare complessivo degli interessi attivi e proventi finanziari assimilati di cui alle lettere a) e b) del comma 1 è deducibile nel limite dell'ammontare risultante dalla somma tra il 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica del periodo d'imposta e il 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica riportato da periodi d'imposta precedenti ai sensi del comma 7.

Tuttavia, l'articolo 1, comma 36, della legge n. 244 /2007, come modificato dall'articolo 4 del decreto legislativo n. 147/2015, prevede una deroga ai limiti della deducibilità degli interessi passivi previsti dal richiamato articolo 96 concernente gli acquisti o la costruzione di immobili patrimoniali.

In particolare, è stato precisato che le ''società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare'' sono quelle che presentano sia un requisito di tipo patrimoniale sia un requisito economico.

Con riferimento all’ambito di applicazione della disciplina in oggetto, la circolare n. 37/E del 2009 ha individuato quali soggetti destinatari della disposizione le ‘'immobiliari di gestione'', ovvero quelle ''società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili ''patrimonio'' e strumentali per natura locati o comunque non utilizzati direttamente'', e ha chiarito che la disposizione contenuta nel comma 36 (art.1 legge 244/2007) è riferibile ''sia agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purché destinati all'attività locativa, non essendo determinante la natura dell'immobile posto a garanzia dell'impegno assunto''.

L’Agenzia precisa che in relazione all'assimilazione del contratto di costituzione dei diritti di superficie al contratto di locazione, si ritiene opportuno evidenziare che il diritto di superficie rappresenta un diritto reale di godimento disciplinato dagli articoli da 952 a 956 del codice civile e che consiste nella concessione, da parte del proprietario di un terreno o di un immobile a terzi, del diritto a costruire sopra o sotto il suolo. In pratica, l’amministrazione finanziaria ritiene, che dal punto di vista dell'applicazione del comma 36 in commento, non sia possibile equiparare la locazione con la costituzione del diritto di superficie.

L’Agenzia delle Entrate conclude che, il caso rappresentato non sia integrato il requisito della destinazione alla locazione richiesto dal comma 36, in merito alla possibilità di dedurre integralmente gli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati all'installazione al suolo pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica, in quanto gli immobili in questione saranno oggetto di contratto di costituzione di diritto di superficie.

Pertanto, si ritiene che l'Istante non possa beneficiare della integrale deduzione degli interessi passivi prevista dall’articolo 1 comma 36 della legge 244/2007.