Leasing o acquisto dello Studio professionale, qual è la scelta più conveniente

La normativa italiana che regola la deducibilità delle quote di ammortamento per gli immobili strumentali è contenuta nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). In particolare, la deducibilità si lega all’anno in cui l’immobile è stato acquistato.
Per esempio c’è differenza tra un immobile acquistato entro il 14 giugno 1990 e uno acquistato tra il 2007 e il 2009.

Per quelli acquistati entro il 14 giugno 1990 le quote di ammortamento sono deducibili, ma le plusvalenze derivanti dalla loro cessione non sono soggette a imposizione fiscale.

Nel secondo caso, invece, le quote rimangono deducibili ma eventuali plusvalenze derivanti dalla cessione concorrono alla formazione del reddito imponibile. Per gli acquisti effettuati in anni diversi, le condizioni di deducibilità e tassazione delle plusvalenze possono differenziarsi. Si verifica un’operazione che non ha effetto sul reddito che viene tassato facendo rimanere uguale l’imposta da versare.

In caso di locazione, invece, non si genera alcun problema di plusvalenza perché il professionista non è proprietario dell’immobile e può dedurre integralmente i canoni.

Dal punto di vista tecnico e fiscale il leasing si differenzia dall’acquisto diretto degli immobili strumentali. Per gli immobili acquistati in leasing negli anni dal 2007 al 2009 è stata prevista la possibilità di dedurre i canoni di locazione (così come avviene per quelli acquistati). Tuttavia, per quelli stipulati tra il 2010 e il 2013 i lavoratori autonomi non hanno potuto dedurre i costi inerenti ai canoni di leasing, mentre, dal 2014 la deducibilità è stata ripristinata ma solo per i contratti con durata minima di 12 anni.

A primo impatto acquistare un immobile strumentale tramite la locazione finanziaria sembra vantaggioso, perché i canoni di leasing sono deducibili dalle imposte. Ma cosa succede se si decide, successivamente, di vendere l’immobile? Il guadagno derivante dalla vendita, comunemente chiamato plusvalenza, potrebbe essere tassato. Questo comporta, a differenza dell’acquisto, che anche quest’ultimo diventi parte del reddito professionale, con conseguente inclusione nel calcolo delle imposte da pagare.

Se, alla fine del contratto di leasing, il professionista decide di riscattare il bene l’importo che viene pagato per il riscatto non è deducibile perché le quote di ammortamento non si possono dedurre.

Non di meno è la posizione dell’Agenzia delle Entrate in merito. Il Fisco, infatti, con la Risoluzione n. 13 del 2010 ha stabilito che nel momento in cui si stabilisce il trattamento fiscale per un immobile strumentale acquistato tramite leasing è necessario considerare l’accordo originale con particolare riguardo alla data. Se è stato stipulato dal 1° gennaio 2024 in poi e i canoni siano stati dedotti, la cessione successiva dell’immobile dopo il riscatto potrebbe generare una plusvalenza che incrementerà il reddito professionale e di conseguenza la tassazione.

Con il Decreto IRPEF-IRES è stato delineato che in caso di cessione del contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto immobili e mobili strumentali concorre a formare il reddito il valore normale del bene al netto del prezzo stabilito per il riscatto e dei canoni relativi alla residua durata del contratto, attualizzati alla data della cessione e al netto della quota capitale dei canoni, già maturati, indeducibili perché riferibili al terreno.

La nuova riforma ha generato una modifica non di poco conto. In passato, infatti, il professionista poteva scegliere di cedere il contratto di leasing a un’altra persona che avrebbe poi riscattato il bene e successivamente venduto. In questo caso, la plusvalenza derivante dalla vendita oltre a non essere inclusa nel reddito professionale non veniva nemmeno tassata come reddito diverso, purché la cessione venisse fatta oltre un quinquennio dal riscatto.