Il contratto di affitto d’azienda nel Codice della crisi e dell’insolvenza

Nel codice della crisi e dell’insolvenza di cui al D.Lgs 14/2019, l’affitto d’azienda è disciplinato dall’art. 212. La disposizione, sostanzialmente corrispondente all’articolo 104-bis della legge fallimentare, salvo le modifiche di coordinamento con altre norme, detta le modalità da seguire per la stipula di un contratto di affitto d’azienda.

Finalità - Il contratto di affitto d’azienda stipulato nel corso di una procedura di crisi o di insolvenza consente la prosecuzione dell’attività d’impresa ed ha la finalità di salvaguardarne il valore economico e, in particolare, quello dell’avviamento. Tale contratto, inoltre, determina una tutela degli interessi dei creditori, favorita dai proventi derivanti dalla riscossione dei canoni di affitto. Tale figura contrattuale, fonte generatrice di non pochi dubbi sulla sua legittima utilizzabilità, è stata ritenuta come strumento idoneo allo scopo dalla sezione I° della Corte di cassazione con sentenza n. 29742 del 19/11/2018. Con tale sentenza la Corte ha avuto modo di affermare che “(…) il contratto d'affitto - recante, o meno, l'obbligo dell'affittuario di procedere, poi, all'acquisto dell'azienda (rispettivamente, affitto cd. ponte oppure cd. puro) - può costituire uno strumento per giungere alla cessione o al conferimento dell'azienda senza il rischio della perdita dei suoi valori intrinseci, primo tra tutti l'avviamento, che un suo arresto, anche momentaneo, rischierebbe di produrre in modo irreversibile (…)”.

Gli adempimenti - Le fasi da seguire per la stipula di un contratto di affitto d’azienda prevedono il rispetto dei seguenti adempimenti:

• procedura ad evidenza pubblica (possibilità da parte di ciascun interessato di avere contezza dell’operato svolto; ampia pubblicità data al percorso seguito per individuare il contraente; principio di imparzialità e competitività);
• parere favorevole del comitato dei creditori;
• autorizzazione del giudice delegato.

La scelta dell’affittuario - Il curatore, ottenuto il consenso da parte del comitato dei creditori e l’autorizzazione dal Giudice delegato, procede alla pubblicazione di un bando di gara. La sua emanazione deve essere adeguatamente pubblicizzata e deve consentire la massima partecipazione degli interessati. Esaminate le domande dei partecipanti il curatore provvede alla scelta dell’affittuario nel rispetto delle disposizioni di legge di cui all’articolo 212, secondo comma, “(…) La scelta dell’affittuario deve tenere conto, oltre che dell’ammontare del canone offerto, delle garanzie prestate e della attendibilità del piano di prosecuzione delle attività imprenditoriali, avuto riguardo alla conservazione dei livelli occupazionali (…)”. Pur in assenza di una esplicita gerarchia, oggetto di principale valutazione è la possibilità di una maggiore realizzazione delle pretese creditorie. Effettuata la scelta dell’affittuario da parte del curatore, il Giudice delegato emette il relativo provvedimento autorizzativo.

Il contratto di affitto d’azienda- Come previsto al comma 3 dell’articolo 212, il contratto di affitto d’azienda va stipulato dal curatore nel rispetto di quanto dettato dall’articolo 2556 del C.c:

• redazione del contratto in forma scritta, di atto pubblico o di scrittura privata autenticata;
• deposito per l’iscrizione presso il registro delle imprese competente per territorio, nel termine di trenta giorni decorrenti dalla stipula, da parte del notaio.

Contenuto del contratto - Il contratto di affitto d’azienda deve regolamentare i patti ritenuti utili e necessari per la conclusione della trattativa. A norma dell’articolo 212, comma 3, dovrà prevedere obbligatoriamente le seguenti clausole:

• diritto del curatore di ispezionare l’azienda;
• prestazione di idonee garanzie da parte dell’affittuario sia per i canoni a scadere che per i danni arrecati ai beni aziendali;
• diritto di recesso a favore del curatore.

Quest’ultima clausola può essere esercitata solo dopo aver sentito il comitato dei creditori.

Durata dell’affitto - A norma dell’articolo 212, comma 4, la durata dell’affitto deve essere compatibile con le esigenze della liquidazione dei beni.

Recesso dal contratto - Il curatore può recedere dal contratto qualora dovessero verificarsi situazioni anomale nella gestione dello stesso o eventi che ne richiedono la sua anticipata risoluzione. In tale ultima ipotesi è prevista la possibilità da parte dell’affittuario di ottenere un giusto indennizzo.

Diritto di prelazione – È la possibilità riconosciuta all’affittuario, previa espressa autorizzazione del Giudice delegato e del parere favorevole del comitato dei creditori. Tale clausola consente all’affittuario di esercitare il diritto “esaurito il procedimento di determinazione del prezzo di vendita dell’azienda” a seguito di comunicazione del curatore che dovrà avvenire entro dieci giorni. Nei successivi cinque giorni, decorrenti dalla data di ricezione della comunicazione, l’affittuario potrà esercitare il diritto di prelazione a lui riconosciuto.
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