Acquisto casa in locazione: sì alla detrazione degli interessi

L’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, come si sa, riconosce una detrazione dall’IRPEF nella misura del 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, dovuti sul mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. In sede di premessa, è utile ricordare che per abitazione principale, ai fini IRPEF si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente ed a tal fine, rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. Per i mutui stipulati dall’1/1/2001 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo; per i mutui stipulati dall’1/1/1994 fino al 31/12/2000 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo (fa eccezione il caso in cui al 31 dicembre 2000 non fosse già decorso il termine semestrale; per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994); per quelli stipulati anteriormente al 1993 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. In questo caso, se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro) a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di euro 2.065,83 per ciascun intestatario del mutuo.

Il limite di detraibilità - La detrazione spetta su un importo massimo di euro 4.000. Per i contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 1993, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 4.000 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Tale importo deve essere ripartito in parti uguali tra i mutuatari, ad eccezione del mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, per il quale il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi (Circolare n. 7/E/2018). Quindi, se ad esempio, gli interessi annui del mutuo sono di 5.000 ed il mutuo è cointestato tra marito e moglie, ciascuno avrà diritto ad una detrazione del 19% da calcolarsi su un importo massimo di 2.000 per ciascuno. Tuttavia, qualora la moglie fosse a carico fiscalmente del marito oppure viceversa, la detrazione potrà essere fruita per intero dal soggetto che ha fiscalmente a carico l’altro.

L’acquisto dell’immobile locato – Di particolare interesse è il caso in cui il mutuo riguardi l’acquisto di una casa che al momento risulta locata ma che sarà destinata ad abitazione principale dell’acquirente. Infatti, la detrazione in commento spetta anche in tale ipotesi (a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto), ma a condizione che entro 3 mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione e che entro l’anno dal rilascio dell’immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale dell’acquirente stesso (nel caso in cui ciò non avvenga, dovranno essere dichiarati a tassazione separata, quali oneri rimborsati, gli interessi per i quali il contribuente ha fruito della detrazione d’imposta). Si tenga presente che ai fini della detrazione rileva l’intimazione di sfratto per finita locazione e non l’intimazione di sfratto per morosità.

Infine, l’Amministrazione finanziaria, nella Circolare n. 50/E/2002, ha anche chiarito che qualora si fruisca già della detrazione per gli interessi del mutuo contratto per l’abitazione principale in cui ci si trova e nel frattempo si stipula un altro mutuo per l’acquisto di un immobile locato che dovrà divenire la nuova abitazione principale del contribuente e che nel frattempo è ancora occupato dal conduttore, il contribuente (acquirente), finché il secondo immobile (ossia quello locato) non verrà rilasciato e adibito a sua nuova abitazione principale, potrà applicare la detrazione agli interessi pagati per il solo mutuo contratto per l’acquisto del primo immobile (se così non fosse, infatti, egli duplicherebbe la detrazione).