Cedolare secca su immobili commerciali in comproprietà

Dalla risposta n° 268/2019 si evince che è possibile optare per il regime della cedolare secca sui canoni di locazione di immobili commerciali e delle relative pertinenze, locate congiuntamente. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

L’opzione per il regime della cedolare secca potrà essere esercitata disgiuntamente solo dai titolari persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa o arti e professioni.

Interpello
L’istante è comproprietario, insieme ad altre tre persone fisiche e ad una società di capitali, di una unità immobiliare di categoria catastale C/1 (“negozi e botteghe”) di mq. 134 e dell’attiguo locale di categoria catastale C/2 (“magazzini e locali di deposito”) di mq. 14.

Nel giugno 2007 le predette unità immobiliari sono state concesse in locazione alla Società A che ha provveduto a subaffittare l’attività alla Società B. La società A nel 2013 è stata ammessa alla procedura di concordato preventivo. Il Commissario Liquidatore ha inviato ai comproprietari la comunicazione di disdetta del contratto di locazione il 25 maggio 2018.

I locali sono stati occupati fino al 31 gennaio 2019, data in cui è stato stipulato un nuovo contratto di locazione con la Società C che, sempre, contestualmente ha subaffittato il locale ed il fondo alla stessa Società B che gestisce il negozio dal 2007.

L’interpellante chiede se, per il contratto stipulato nel 2019, i comproprietari (per la quota riferibile alle persone fisiche) delle due unità immobiliari potranno optare per l’applicazione della cedolare secca prevista dall’art. 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145 (Legge di Bilancio 2019).

Parere dell’Agenzia
Il comma 59, dell’articolo 1 della legge n° 145/2018, estende l’applicazione del regime della cedolare secca sugli affitti, introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ai canoni derivanti da contratti di locazione stipulati nell’anno 2019 delle unità immobiliari iscritte nel catasto dei fabbricati alla categoria “C/1 negozi e 4 botteghe”, la cui estensione non deve superare mq. 600, e loro pertinenze locate congiuntamente. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Come già precisato con la circolare n. 26/E/2011 l’agevolazione è riservata al soggetto locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni. Pertanto, nel caso in cui l’immobile sia detenuto, come nel caso di specie, pro quota da persone fisiche e da un soggetto societario, l’opzione per il regime della cedolare secca potrà essere esercitata disgiuntamente solo dai titolari persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa o arti e professioni.

Per quanto attiene alla previsione normativa che limita l’applicabilità della cedolare ai contratti stipulati nel 2019 sempreché alla data del 15 ottobre 2018 non risulti già in essere per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti un contratto non scaduto, interrotto anticipatamente, appare rilevante, la circostanza riferita dall’istante, che il contratto di locazione avente ad oggetto i medesimi immobili fosse stato già risolto nel mese di maggio 2018 dal commissario liquidatore, per conto della parte locataria Società A, a seguito della chiusura della procedura concorsuale nei suoi confronti.

La circostanza che il contratto risultasse risolto già prima del 15 ottobre 2018 esclude che nel caso in esame possa trovare applicazione la previsione dettata dall’ultimo periodo della norma in commento, che, come detto, limita l’applicazione della cedolare secca.

Pertanto il contribuente istante, cosi come gli altri comproprietari degli immobili persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o lavoro autonomo possono in relazione al contratto stipulato nel 2019 con la Società C, optare per il regime della cedolare secca ai sensi del riportato articolo 1, comma 59, della l. n. 145 del 2018, ancorché a seguito della stipula del nuovo contratto nel 2019, gli immobili risultino utilizzati dalla medesima Società B.