Cessione box auto separato dall’abitazione principale: è reddito diverso

La plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto separatamente dall’abitazione principale, costituisce reddito diverso (ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR) ed è, quindi, soggetto ad IRPEF.
È quanto emerge dalla Risposta n. 83 dell’Agenzia delle Entrate, pubblicata il 22 novembre.

Il quesito – Il soggetto Alfa, nell’anno 2015, ha acquistato un box auto (cat. C/6) destinandolo a pertinenza dell’abitazione principale acquistata nell’anno 2011, usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
L’istante, intende attualmente vendere il box auto e chiede all’Agenzia delle Entrate se, la plusvalenza realizzata mediante tale vendita, debba essere assoggettata a tassazione ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettere b) del D.P.R. n. 917/1986.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate – Le Entrate, sul punto in questione, ricordano innanzitutto la definizione di “pertinenze” fornita dall’articolo 817 del Codice Civile, ossia «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima».

Ai fini fiscali, invece, l’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, annovera fra i redditi diversi «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».
Come evidenzia il Fisco, la ratio della sopra citata norma, è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative.

L’Agenzia, dopo aver ricordato anche le definizioni di “unità immobiliari urbane” (articolo 36, comma 2, del TUIR) e di “abitazione principale” (articolo 10, comma 3-bis, del TUIR), ha richiamato quanto precisato dalla Circolare del 1° marzo 2007, n. 12, par. 2, ossia che “la sussistenza del vincolo pertinenziale, rendendo il bene servente una proiezione del bene principale, consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale”.
Si precisa che, affinché possa darsi rilievo al vincolo pertinenziale, è necessario, tra l’altro, che il vincolo stesso, sia evidenziato nell’atto di cessione (cfr. anche risoluzione 31/01/2008, n. 1, circolare 25/05/1999, n. 114/E).
In virtù di quanto sopra esposto, il Fisco osserva che “la cessione della pertinenza unitamente all’abitazione principale, entro cinque anni dall’acquisto, non genera plusvalenza e quindi non è imponibile, sempreché per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, l’unità immobiliare urbana sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

Qualora, invece, la pertinenza venga ceduta separatamente dall’abitazione principale - come evidenzia il Fisco – si elide il vincolo di strumentalità funzionale della pertinenza rispetto al bene principale, per cui, l'operazione posta in essere, assume una diversa connotazione, avendo ad oggetto un immobile che non può essere assimilato all’abitazione principale di cui alla citata norma (art. 67, comma 1, lettera b, del TUIR).
In sostanza, il vincolo pertinenziale stabile e duraturo (cfr. citato art. 10, comma 3 bis, del TUIR) che deve intercorrere tra la cosa principale e la cosa accessoria, è destinato a venir meno nel momento in cui, nella fattispecie, Alfa - esercitando una facoltà che è espressamente riconosciuta al proprietario dall’articolo 818, secondo comma, del c.c. - alieni il box separatamente dall’abitazione principale.

In virtù delle suddette osservazioni, l’Agenzia ritiene, nel caso di specie, che la plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto separatamente dall’abitazione principale, costituisca reddito diverso ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR e, quindi, soggetto ad IRPEF.
Tale plusvalenza, verrà, di conseguenza, determinata con le modalità di cui al primo comma dell’articolo 68 del TUIR, il quale dispone: «Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’art. 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo».

Infine, l’Amministrazione finanziaria precisa che, la cessione del box prima del decorso dei 5 anni dal suo acquisto, determina la decadenza, limitatamente alla pertinenza, delle agevolazioni previste in materia di prima casa ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (cfr. Risoluzione del 16/02/2006, n. 31).