Cessione separata infrannuale box auto: se effettuata nel quinquennio va tassata

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’Interpello n .83, del 22 novembre 2018, ha affermato che se il contribuente vende il box auto acquistato nel 2015 e destinato a pertinenza dell’abitazione principale acquistata nel 2011 usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa, l’eventuale plusvalenza va tassata.

Il box pertinenziale: caratteristiche
Occorre preliminarmente evidenziare, come si evince dalla guida dell’Agenzia delle Entrate dal titolo “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” del 2018, che la detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio spetta anche per l’acquisto o la realizzazione di posti auto pertinenziali.
In particolare, l’agevolazione è riconosciuta:

• per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati (solo per le spese imputabili alla loro realizzazione);
• per la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune (purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa).

La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore.
La concessione dell’agevolazione è subordinata alle seguenti condizioni:

• deve esserci la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione;
• deve esistere un vincolo pertinenziale con una unità abitativa, di proprietà del contribuente; se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l’obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione;
• è necessario che l’impresa costruttrice documenti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori (questi ultimi non sono agevolabili).

Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato.
La detrazione può essere riconosciuta anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile o, in assenza, di un preliminare d’acquisto registrato, in cui è indicato il vincolo pertinenziale.

È necessario, però, che tale vincolo risulti costituito e riportato nel contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente richiede la detrazione.

Il caso evidenziato e la risposta delle Entrate: quando la cessione può generare plusvalenza
Nel caso in esame, come anticipato, un soggetto aveva acquistato nell’anno 2015 un box auto (cat. C/6) destinandolo a pertinenza dell’abitazione principale acquistata nell’anno 2011, usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
Nell’istanza posta alle Entrate il soggetto intende attualmente vendere il box auto e chiede se la plusvalenza realizzata mediante tale vendita debba essere assoggettata a tassazione ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettere b) del D.P.R. n. 917/1986.

L’Agenzia delle Entrate ricorda preliminarmente che l'articolo 817 del codice civile definisce pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
Pertanto, il vincolo pertinenziale, così come definito dalla norma civilistica citata, richiede la sussistenza di due elementi:

• presupposto oggettivo che consiste nella destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente tra un bene e un altro (bene principale) per il migliore uso di quest’ultimo;
• presupposto soggettivo che si traduce nella volontà, manifestata dal titolare del bene principale o da chi ne abbia sul medesimo un diritto reale, di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.

Inoltre, in base al successivo articolo 818 del codice civile, se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale.

La plusvalenza per la cessione di immobili acquistati da non più di cinque anni
Ai fini fiscali, l’articolo 67, comma 1, lettera b) del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, annovera fra i redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

La ratio della suddetta norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative. Tale intento si presume dalla circostanza che l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell’immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni.
La presunzione viene meno, tra l’altro, nell’ipotesi in cui la cessione infraquinquennale riguardi un’unità immobiliare urbana che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare.

Cosa si intende per abitazione principale
L’articolo 10, comma 3-bis, del DPR 917/86 stabilisce che “Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Costituiscono, inoltre, pertinenze, ai sensi dello stesso articolo 10, “le cose immobili di cui all’art. 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche”.

L’orientamento delle Entrate
I tecnici delle Entrate evidenziano che la cessione della pertinenza unitamente all’abitazione principale, entro cinque anni dall’acquisto non genera plusvalenza e quindi non è imponibile, sempreché per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, l’unità immobiliare urbana sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

A diverse conclusioni deve pervenirsi, invece, nel caso in cui la pertinenza venga ceduta separatamente dall’abitazione principale.
In tale ipotesi, infatti, si elide il vincolo di strumentalità funzionale della pertinenza rispetto al bene principale, per cui l'operazione posta in essere assume una diversa connotazione, avendo ad oggetto un immobile che non può essere assimilato all’abitazione principale di cui alla citata norma (art. 67, comma 1, lettera b, del TUIR).

In altri termini, il vincolo pertinenziale stabile e duraturo che deve intercorrere tra la cosa principale e la cosa accessoria, è destinato a venir meno nel momento in cui il contribuente, esercitando una facoltà che è espressamente riconosciuta al proprietario dall’art. 818, secondo comma, del codice civile, ceda il box separatamente dall’abitazione principale.

Sulla base delle suddette considerazioni, l’Agenzia delle Entrate ritiene che nel caso prospettato la plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto separatamente dall’abitazione principale, costituisca reddito diverso ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b), del DPR 917/86 e, quindi, soggetto ad IRPEF.