Locazioni brevi. I Redditi diversi seguono il principio di cassa

L’inserimento dei redditi derivanti dalle c.d. locazioni brevi così come novellate dal D.L. 50/2017 parte a monte dalla qualificazione reddituali degli stessi proventi, ossia se redditi fondiari o redditi diversi, dunque piena operatività della disciplina delle locazioni brevi anche per i redditi diversi derivanti dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario.

Le locazioni brevi - L’art. 4 del D.L. 50/2017 convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017 consente di optare per l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 21% sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo situati in Italia, contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line. La norma citata ha esteso l’applicazione della cedolare secca ai contratti, in cui la locazione breve è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria.

La normativa delle locazioni brevi così come novellata dalla manovra correttiva, D.L. 50/2017, si applica sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull’immobile, ad esempio di locazione o di comodato).

A carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono posti specifici obblighi fiscali qualora intervengano anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione breve o incassino i corrispettivi; tali soggetti sono infatti chiamati ad applicare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la cedolare secca. Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo. La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF) o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d’acconto.

Com’è ben noto, gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica che andava trasmessa all’Agenzia delle Entrate entro lo scorso 7 marzo.

Principio di cassa per i redditi diversi – Analizzando le istruzioni ministeriali che accompagnano i modelli dichiarativi 730 e modello Redditi PF 2018 si evidenziano in maniera piuttosto chiara le indicazioni operative da seguire per il corretto inserimento dei redditi da locazione breve qualificati quali redditi fondiari o diversi (art. 67 del T.U.I.R.).

Il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione, quadro B modello 730, quadro RB per il modello Redditi, anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2017 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente effettuata. Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2017 al 7 gennaio 2018), va riportato solo l’importo del corrispettivo lordo indicato nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 relativo alle sole locazioni effettuate nel 2017.

Relativamente alla concessione in godimento dell’immobile da parte del comodatario, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n° 24/E 2017, essendo che la ritenuta è in capo a quest’ultimo, il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato e che sarà tenuto a dichiarare (il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito), mentre il comodatario/locatore, diventa titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso, con conseguente obbligo dichiarativo in capo allo stesso comodatario.

Al contrario di quanto detto per il reddito fondiario, il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario, ossia reddito diverso, da indicare nel quadro D del 730/2018 o nel quadro RL del modello Redditi, va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo, si segue dunque il principio di cassa.

Sono queste le indicazioni da seguire ai fini del corretto inserimento in dichiarazione dei redditi derivanti dal regime delle locazioni brevi, così come novellate dal D.L. 50/2017.