Locazioni brevi: quando non si applica la ritenuta

Per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni (c.d. “locazioni brevi”), come si sa, il D.L. n. 50/2017 ha introdotto importanti novità. In particolare, per effetti della novella, per essi è possibile applicare le disposizioni in materia di cedolare secca sugli affitti, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria). Pertanto, il locatore che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21%, invece della tassazione ordinaria.

La ritenuta - Quanto anzidetto è possibile sia quando il contratto è stato concluso direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e il locatore sia quando per la stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.
In tale ultimo caso, ossia qualora l’intermediario intervenga nel pagamento o incasso del corrispettivo, questi avrà l’obbligo di operare e versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto. In altre parole l’intermediario incassa il canone dal conduttore per conto del locatore e poi lo riversa a quest’ultimo al netto della ritenuta del 21%.
Quest’ultima sarà a titolo di acconto se il locatore non ha optato per la cedolare secca mentre sarà a titolo d’imposta in caso di opzione per il predetto regime. Il versamento sarà eseguito dallo stesso intermediario entro il 16 del mese successivo a quello in cui è operata (codice tributo “1919”). L’intermediario, dunque, assume in tutto e per tutto le vesti del sostituto d’imposta del locatore con i conseguenti obblighi (rilascio della CU, ecc.).

Casi di non applicazione – Esistono, tuttavia, dei casi in cui la ritenuta non va operata. In primo luogo, come già anticipato in premessa, il canone percepito dal locatore non sarà soggetto a ritenuta qualora l’intermediario interviene solo nella stipula del contratto (ossia fa da tramite tra locatore e conduttore) ma non nell’incasso del canone (il conduttore versa il canone direttamente al locatore). La ritenuta, non ci sarà altresì nell’ipotesi in cui il contratto è stipulato direttamente tra locatore e conduttore (l’intermediario non interviene in nessuna fase).
Altra ipotesi di non applicazione della ritenuta è il caso in cui il conduttore paga il canone all’intermediario con assegno (postale o bancario) intestato al locatore. In tal caso, infatti, anche se è l’intermediario a ricevere l’assegno (che poi farà pervenire al locatore) questi non avrà la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui effettuare la ritenuta.
Altro caso è quello in cui l’intermediario, pur intervenendo nel materiale incasso del canone, non assume le vesti di sostituto d’imposta per espressa previsione normativa. Si pensi ad esempio, all’intermediario che agisce in regime forfettario. A tal proposito si ricorda, infatti, che il comma 69 della Legge n. 190/2014 (Legge di stabilità 2015), espressamente sancisce che tali contribuenti “non sono tenuti a operare le ritenute alla fonte di cui al titolo III del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, e successive modificazioni; tuttavia, nella dichiarazione dei redditi, i medesimi contribuenti indicano il codice fiscale del percettore dei redditi per i quali all'atto del pagamento degli stessi non è stata operata la ritenuta e l'ammontare dei redditi stessi”. Di conseguenza non sono tenuti nemmeno agli ulteriori obblighi connessi (rilascio CU, invio Modello 770, ecc.).

Ultima ipotesi che merita attenzione è quella in cui il conduttore esegue il pagamento del canone con carte di credito, di debito o prepagate. In tal caso, come precisa anche la guida sul tema resa disponibile dall’Agenzia delle Entrate, NON saranno la banca, l’istituto di pagamento, l’istituto di moneta elettronica, le Poste Spa o la società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro via internet ad effettuare la ritenuta, ma dovrà essere sempre l’intermediario se questi interviene nell’incasso (ossia se il pagamento transita per il suo tramite e non va direttamente al locatore). I citati istituti, infatti, intervengono semplicemente in qualità di prestatori del servizio di pagamento e non come intermediari nella stipula del contratto.