Modello redditi: locazione di breve durata, “cedolare secca” e sublocazioni

I contribuenti, gli operatori e i professionisti si apprestano ad affrontare il periodo più duro dell’anno. Gli adempimenti dichiarativi si sommano alle scadenze ordinarie e nonostante le modifiche al calendario fiscale anche quest’anno le difficoltà saranno notevoli.

Oggi è il termine ultimo per l’invio telematico dei dati delle liquidazioni Iva. Il 7 marzo scade il termine per l’invio dei dati contenuti nella Certificazione Unica 2018. Entro il 16 marzo, oltre al versamento delle ritenute e dell’Iva periodica dovrà essere versato il saldo dell’imposta sul valore aggiunto risultante a debito dalla dichiarazione Iva annuale. Inoltre si avvicina a grandi passi l’appuntamento più temuto dell’anno: la dichiarazione dei redditi.

Come ogni anno i contribuenti, e più in generale gli operatori, dovranno tenere in considerazione le numerose novità intervenute e tra queste quelle apportate dal D.L. n. 50/2017 relative alle c.d. “locazioni brevi”.

La nuova disciplina è entrata in vigore con decorrenza dal 1° giugno 2017. I nuovi adempimenti riguardano le locazioni la cui durata non supera i 30 giorni e quindi non soggette all’obbligo di registrazione. La disciplina prevista dal predetto decreto si applica alle persone fisiche che effettuano le locazioni al di fuori dall’esercizio dell’attività d’impresa. La novità prevede:

• la possibilità di fruire del regime della cedolare secca;
• se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.

In quest’ultimo caso la ritenuta è a titolo di imposta se il locatore ha scelto di applicare la cedolare secca, ovvero a titolo di acconto se i proventi della locazione saranno assoggettati all’Irpef progressiva secondo i criteri ordinari. L’Agenzia delle Entrate ha fornito i necessari chiarimenti relativi alla novità con la Circ. n. 24/E del 2017. Ulteriori elementi utili per chiarire la portata dell’intervento normativo si desumono dalle istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

Per intermediari si intendono in generale tutti coloro attraverso cui vengono stipulati contratti di locazione breve, come ad esempio quelli che in via abituale - anche se non esclusiva - offrono strumenti tecnici e informativi per facilitare l'incontro della domanda e dell'offerta di locazioni brevi, e intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore. A tal fine è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l'attività di intermediazione, così come la sua residenza, e la modalità con cui l'attività è svolta.

Il D.L. n. 50/2017 ha esteso la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di sublocazione e ai contratti con cui il comodatario, che ha in uso gratuito l’immobile, lo concede in locazione a terzi. Anche in questo caso, affinché si applichi la novità in rassegna, la locazione deve essere di breve durata secondo la definizione fornita dall’art. 4 del citato D.L. n. 50/2017. In primis deve trattarsi di un contratto la cui durata non deve essere superiore a 30 giorni. Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa direttamente o tramite intermediario. Il contratto può anche prevedere, quindi non muta natura, la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali o le utenze, incluso il wi-fi.

Prima dell’approvazione dei modelli di dichiarazione non era chiaro quale fosse la natura del reddito attribuibile al sublocatore o al comodatario. Le perplessità erano dovute alle novità e quindi alla possibilità di applicare la “cedolare secca” trattandosi precedentemente di un regime riservato ai titolari di redditi fondiari. La pubblicazione dei modelli di dichiarazione ha consentito di sciogliere l’enigma. Il sublocatario ed il comodatario devono continuare a dichiarazione le somme incassate come redditi diversi ex art. 67 del TUIR non essendo titolari di diritti reali. Tuttavia la novità consente ai predetti soggetti di fruire del regime della “cedolare secca” indipendentemente dalla natura del “reddito diverso”. Dovranno quindi essere tenuti distinti i contratti di sublocazione la cui durata è superiore a trenta giorni, rispetto a quelli di breve durata, quindi che non superano tale termine. La qualificazione del reddito non muta essendo comunque applicabile l’art. 67 del TUIR in mancanza di un diritto reale sull’immobile oggetto di sublocazione. Tuttavia, come ricordato, la cedolare secca potrà essere applicata solo laddove il contratto preveda una durata del rapporto non superiore a trenta giorni.