Ristrutturazione edilizia e diritto alla detrazione

La locuzione “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare”, contenuta nel richiamato articolo 16-bis, costituisce uno dei presupposti per usufruire della relativa detrazione per acquisto di immobili da suddette imprese in seguito a interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia eseguita su un immobile ad uso abitativo, avente contratto di compravendita sottoposto a condizione sospensiva. Condizione necessaria però per usufruire della detrazione, è che l’istante dovrà necessariamente attendere la comunicazione di fine lavori. L’amministrazione Finanziaria in data 19 luglio 2019 arriva a fornire tale informativa contenuta nella Risposta n. 279 e la stessa logica di applicazione della detrazione, anche se ad una fattispecie diversa ma comunque sempre in ambito di ristrutturazione edilizia, è contenuta nella Risposta 287 di seguito rispettivamente dettagliate.

Interpello n. 279
Un soggetto ha sottoscritto un contratto di compravendita, sottoposto a condizione sospensiva, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo. Detta unità è attualmente di proprietà della società ALFA con oggetto sociale rientrante, tra le altre attività che può svolgere la società, anche “la costruzione, la ricostruzione, la ristrutturazione, il risanamento ed il recupero anche conservativo” e codice ATECO coerente con tale oggetto.

L’intero edificio è stato oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia. ALFA ha eseguito indirettamente i suddetti lavori attraverso la concessione di appalti ad imprese che hanno provveduto a svolgere tutti i lavori di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.

Si rappresenta, infine, che l’acquisto definitivo dell’unità immobiliare da parte del soggetto istante avverrà entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori.

L’istante chiede di sapere se l’acquisto dell’immobile possa beneficiare dell’agevolazione inerente una detrazione in ragione di un’aliquota del 36 per cento del valor degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendite o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate da parere favorevole all’utilizzo della detrazione di cui in oggetto della Risposta. Viene precisato che, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati, ossia quando viene presentata al Comune, da parte dell’impresa, la comunicazione di fine lavori.

Quindi, nella dichiarazione relativa a tale anno, il contribuente potrà fruire della detrazione a partire dalla prima rata indicando, quale anno di sostenimento della spesa, quello di fine lavori. L’Agenzia delle Entrate nel fornire una risposta esaustiva, rende nota una precisazione a cui far riferimento sempre in tema di ristrutturazione edilizia riconducibile alla seguente fattispecie, infatti si osserva quanto segue:

• tenuto conto della ratio normativa – volta ad agevolare il recupero del patrimonio edilizio e di favorire la ripresa del mercato immobiliare – si ritiene che l’espressione “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare” debba essere intesa nell’accezione più ampia, includendo, quindi, non solo le imprese che eseguono i lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente ma anche quelle che, pur potendoli astrattamente realizzare, li effettuano tramite imprese appaltatrici.

Pertanto, si ritiene che, nel caso di specie, non sia di per sé ostativa alla fruizione della detrazione in parola la sola circostanza che i lavori di ristrutturazione sono stati materialmente eseguiti da un’impresa terza (appaltatrice) rispetto a quella che ha poi venduto l’appartamento ristrutturato (ALFA).

La precisazione fondamentale dalla quale si evince la ratio della norma consiste nel momento della compravendita dell’appartamento avvenuta prima della fine dei lavori di ristrutturazione, infatti viene precisato quanto segue:
“considerato che, nella fattispecie in esame, la compravendita dell’appartamento è intervenuta prima della fine dei lavori di ristrutturazione dell’intero fabbricato in cui lo stesso è allocato,per fruire della detrazione prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, l’istante dovrà necessariamente attendere la comunicazione di fine lavori”.

Interpello n. 287
Un soggetto riferisce di aver effettuato dei lavori di ristrutturazione edilizia per la realizzazione ed il miglioramento dei servizi igienici e che, prima di iniziare i predetti lavori, si è rivolta all'ufficio comunale di competenza per avere indicazioni sulle procedure da seguire.

Il soggetto, prima si rivolge al Comune di competenza per capire se fossero necessarie particolari autorizzazioni e gli viene data comunicazione che non era necessario effettuare alcuna comunicazione, rientrando i lavori in questione tra quelli di “edilizia libera”.

Successivamente, il soggetto che intende fruire della detrazione di cui all’art. 16-bis del TUIR, volendosi accertare di essere in regola con tutte le autorizzazioni in merito, si è rivolto al proprio commercialista il quale sostiene, che per i predetti lavori sia necessario presentare la CILA (comunicazione inizio dei lavori asseverata da un tecnico). La fattispecie viene risolta analizzando la ratio della norma inerente tale detrazione, dando parere favorevole all’istante.

Il Parere dell’Agenzia delle Entrate
La regolarità amministrative dei lavori edilizi eseguiti sull’immobile, costituisce una delle condizioni per fruire della detrazione.
In riferimento al quesito proposto, si precisa che gli interventi di realizzazione e di miglioramento dei servizi igienici indicati dall’Istante rientrano, in linea di principio, tra gli interventi di manutenzione straordinaria ammessi alla detrazione ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera b), del TUIR.

La qualificazione dell'intervento dal punto di vista edilizio e urbanistico presuppone, tuttavia, valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze della scrivente in quanto spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale competente in materia edilizia ed urbanistica.

L’Istante dovrà, inoltre, con una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445 del 2000, indicare la data di inizio dei lavori ed attestare la circostanza che gli interventi edilizi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.