Stretta sugli interessi passivi per le S.r.l. immobiliari

L’articolo 14, della nuova Direttiva ATAD, al comma 2, prevede a decorrere dal 2019, l’abrogazione dell’articolo 1, comma 36, della Legge n. 244/2007, che stabilisce l’esonero dalla disciplina del ROL per gli interessi su mutui garanti da ipoteca su immobili destinati alla locazione da parte di società immobiliari.
Pertanto, a partire dal 2019, le predette società di gestione immobiliare dovranno far concorrere gli interessi dei mutui ipotecari al pari degli altri oneri finanziari ai limiti di deducibilità.
Sul punto, sembra opportuno precisare che, l’avvio del ROL fiscale, comporterà senza dubbio delle problematiche sui calcoli da effettuare.

Disciplina previgente
La Legge n. 244/2007, all'articolo 1, comma 36, ha disposto che, ai fini dell'articolo 96 del TUIR, non rilevano gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare.
La summenzionata disposizione è stata modificata dal D.Lgs. n. 147/2015, il quale, all’articolo 4, comma 4, prevedeva che “per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare. Si considerano società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, le società il cui valore dell'attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati”.

Dal 2019, il comma 36, della Legge n. 244/2007, come accennato in premessa, viene abrogato. Pertanto, gli interessi sui finanziamenti ipotecari rientreranno nell’articolo 96 del TUIR, al pari degli oneri finanziari e saranno, quindi, indeducibili nel caso in cui eccedono il 30 per cento del ROL.
Sul punto, nei giorni scorsi, Assoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, ha espresso molta preoccupazione per gli effetti che la nuova Direttiva avrà sull’industria immobiliare. A parere di Assoimobiliare, sarà annullata di fatto la deducibilità integrale relativamente a finanziamenti ipotecari sugli immobili destinati a locazione.
La limitazione alla deducibilità genererebbe, pertanto, un incremento della tassazione per le società immobiliari molto elevato.

Soggetti IRES
A seguito delle modifiche effettuate all’articolo 96, del TUIR il ROL contabile, viene sostituito dal ROL fiscale, che è dato dalla differenza tra il valore della produzione e i costi della produzione di cui all’articolo 2425, del Codice civile, lettera A) e B), con esclusione delle voci di cui al numero 10) lettere a) e b), ammortamento delle immobilizzazioni immateriali e materiali, nonché dei canoni di leasing finanziario di beni strumentali, assunti nella misura risultante dall’applicazione delle disposizioni volte alla determinazione del reddito di impresa.
A seguito dell’introduzione del ROL fiscale, le società di capitali, dovranno affrontare un calcolo complicato per la soglia di deducibilità degli interessi passivi. La Nuova Direttiva, ha infatti richiesto, l’introduzione di un meccanismo di valorizzazione delle voci di bilancio, secondo il loro importo fiscale. Pertanto, ogni voce del conto economico, dovrà essere trasformata nel suo valore fiscale.