Trasferimento del credito IVA nel contesto dell’apporto di immobili in un Fondo

Considerata l’assimilazione dell’apporto di una pluralità di immobili prevalentemente locati (ex articolo 8, comma 1-bis, del D.L. n. 351/2001) con il conferimento o cessione d’azienda, si conferma la possibilità di trasferire l’intero “credito IVA” maturato in capo alla conferente, con le stesse modalità adottate nel caso di operazioni straordinarie.
È quanto emerge dalla Risposta n. 71, fornita dall’Agenzia delle Entrate e pubblicata il 20 novembre.

Il quesito – La società istante, proprietaria di un complesso immobiliare, è interamente controllata da un fondo d’investimento di diritto, gestito dalla società Beta.
Attualmente, l’investimento nei complessi immobiliari situati in Italia, è effettuato attraverso l’istante e altre quattro società per azioni interamente controllate.
Relativamente agli immobili situati in Italia, la società Beta ha intenzione di passare al modello “fondo di investimento alternativo immobiliare” e, tal fine, istituirà, nel corso del 2018, un FIA immobiliare riservato di diritto italiano (FIA Immobiliare) in regime di libera prestazione di servizi.
In merito agli adempimenti IVA, la società, in qualità di gestore, provvederà tramite identificazione diretta (articolo 35-ter, D.P.R. n. 633/1972) o attraverso la nomina di un rappresentante fiscale (articolo 17, comma 3, D.P.R. n. 633/1972).
Inoltre, l’istante, rammenta che, per effetto dell’apporto, diventerà quotista del FIA Immobiliare e che si estinguerà, solamente, in una fase successiva.
In virtù di tutto ciò, la società istante chiede di sapere se la sua “Posizione IVA a Credito” possa essere trasferita al FIA Immobiliare, nel contesto dell’apporto di una pluralità di immobili prevalentemente locati, ex articolo 8, comma 1-bis, del D.L. 25 settembre 2001, n. 351.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate – Il Fisco ricorda dapprima che il richiamato articolo 8, comma 1-bis, del D.L. n. 351/2001, come sostituito dal D.L. 3 agosto 2004, n. 220, convertito, con modificazioni, dalla Legge 19 ottobre 2004, n. 257, dispone che, ai fini dell’IVA, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, gli apporti ai fondi immobiliari chiusi, costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto, si considerano compresi tra le operazioni di conferimento d’azienda o di rami d’azienda, di cui all’articolo 2, terzo comma, lettera b) del decreto IVA.
A tal proposito, già la Circolare n. 22/E del 19 giugno 2006, punto 2.2, aveva precisato che gli apporti ai fondi immobiliari chiusi, non rientrando tra le “cessioni di beni”, in quanto assimilabili ai conferimenti d’azienda o di rami d’azienda, sono esclusi dal campo di applicazione dell’IVA e dai connessi obblighi formali.
Nel suddetto documento di prassi, era stato, altresì, chiarito il concetto di “pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”, ossia: un complesso qualificato di beni immobili, identificati catastalmente, con una specifica destinazione alla locazione, in relazione ai quali, al momento dell’apporto, il rapporto fra il valore effettivo delle unità immobiliari locate, rispetto al valore complessivo delle unità immobiliari oggetto del singolo apporto, deve essere superiore al 50 per cento.

Come precisano le Entrate, i requisiti della “pluralità” e della “locazione privata”, devono sussistere in capo al soggetto apportante e, quindi, nella fattispecie in commento, in capo all’istante.
A riguardo, attraverso la documentazione integrativa prodotta, la società istante ha fornito la prova della sussistenza di una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto.

Il Fisco ricorda anche, con riferimento alla cessione del credito IVA - in caso di conferimento o cessione d’azienda – quanto chiarito con la Risoluzione n. 417/E del 31 ottobre 2008, ossia che “è possibile trasferire non solo il credito IVA risultante dalla dichiarazione annuale, ma anche il credito IVA maturato dall’inizio dell’anno in cui è avvenuta l’operazione di cessione fino alla data in cui quest’ultima produce effetti. […] il trasferimento dei crediti IVA, avvenuto in tale contesto, è efficace nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, senza che sia necessario osservare la procedura formale di cessione dei crediti IVA di cui all’articolo 5, comma 4-ter, del D.L. 14 marzo 1988, n. 70”.
Secondo il Fisco, in presenza di operazioni straordinarie o altre trasformazioni sostanziali soggettive, si verifica, infatti, ai fini IVA, una situazione di continuità tra i soggetti partecipanti all’operazione.

Infine, si evidenzia che, con il conferimento o cessione d’azienda, si conferma la possibilità di trasferire l’intero “credito IVA” (al netto dei soli importi compensati fino alla data dell’apporto), maturato in capo alla conferente, con le medesime modalità adottate nel caso di operazioni straordinarie.
Il trasferimento dell’intero credito IVA, maturato fino alla data in cui l’operazione di apporto produce effetti, “deve quindi ritenersi efficace nei confronti dell’Amministrazione finanziaria a prescindere dall’osservanza della procedura formale di cessione prevista dalla legge sulla contabilità di Stato di cui al regio decreto 18 novembre 1923 n. 2440”.