LA DETERMINAZIONE DEL CANONE CONGRUO DI LOCAZIONE D’AZIENDA NELLE PROCEDURE CONCORSUALI

Con l’informativa n. 65/2016, il CNDCEC ha reso nota l’approvazione del documento “La determinazione del canone congruo di locazione d’azienda nelle procedure concorsuali”, redatto dal Gruppo di Lavoro “Valutazione del canone di locazione nelle procedure concorsuali”, rientrante nell’area di delega del Consigliere Nazionale Antonio Repaci e del Consigliere codelegato Marcello Marchetti, e presieduto da Giuseppe Sancetta.

Il documento esamina l’istituto dell’affitto d’azienda, anzitutto sotto il profilo della sua disciplina civilistica e dei relativi impieghi, (con accenni alle norme che riguardano la salvaguardia del nome della ditta e della conservazione della sua destinazione d’uso; la “gestione in conformità della destinazione economica della cosa”; i diritti ed obblighi in caso di trasferimento d’azienda; la registrazione dei contratti di cessione di proprietà o di godimento di azienda; il divieto di concorrenza per il periodo di cinque anni dal trasferimento; il subentro dell’acquirente (o dell’affittuario) dell’azienda nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale), per passare poi alla sua disamina nell’ambito del diritto fallimentare, ove viene considerato tra gli strumenti a disposizione degli organi della procedura per la tutela del patrimonio di un’impresa insolvente.

In tale ottica pertanto, vengono accennate le motivazioni alla base della scelta del suo impiego da parte del curatore o del commissario giudiziale (stante la previsione contenuta nell’articolo 104 bis l.f. che stabilisce: “Anche prima della presentazione del programma di liquidazione di cui all’articolo 104-ter su proposta del curatore, il giudice delegato, previo parere favorevole del comitato dei creditori, autorizza l’affitto dell’azienda del fallito a terzi anche limitatamente a specifici rami quando appaia utile al fine della più proficua vendita dell’azienda o di parti della stessa”).

Successivamente, vengono trattati dettagliatamente gli aspetti relativi alla determinazione del canone di affitto d’azienda e le ragioni della sua necessaria conguità al fine di poterlo annoverare tra le possibili alternative nella liquidazione dell’attivo dell’impresa sottoposta ad una procedura concorsuale.

Difatti, procedendo da una valutazione astratta, si potrebbe porre l’alternativa della convenienza tra affitto e gestione diretta dell’azienda, e della conseguente opportunità di determinare un canone che eguagli i benefici prodotti dalla gestione diretta rispetto alla locazione; ma, nella realtà, l’affitto finisce per risultare una scelta obbligata (ed anche l’unica modalità di conservazione dei valori aziendali) a causa delle notevoli difficoltà che potrebbero incontrare il proprietario oppure il curatore - che spesso non dispone di competenze adeguate ad operare scelte strategiche- nella conduzione dell’azienda nell’ambito della procedura in essere.