Immagini satellitari e controlli incrociati: il Fisco a caccia delle case fantasma in Italia

Secondo un report dell’Agenzia delle Entrate dell’ottobre 2023, le case fantasma in Italia destinate a residenza sarebbero circa due milioni. Non si tratta del censimento di quelle infestate dagli spiriti, ma delle altre, quelle che più di mettere paura, hanno il terrore del Fisco.

Al netto dell’ironia, significa un numero pari al 3,4% del totale degli immobili italiani, equamente divisi fra strutture produttive, uffici, negozi e palestre spesso adibite ad abitazione, sfuggendo così ad ogni possibile controllo. Una mole di immobili “invisibili”, di cui 2 milioni solo quelle di proprietà di persone fisiche e un altro milione riconducibili ad aziende, associazioni e – capita – amministrazioni pubbliche.

A dire il vero non sempre, secondo l’Agenzia, si tratta di evasione allo stato puro (anche se statisticamente la costruzione abusiva resta il motivo numero uno), ma piuttosto di immobili spesso fatiscenti di proprietà di persone residenti all’estero, o ancora “invisibili” perché vittime incolpevoli di vecchi errori degli archivi del catasto che si trascinano da decenni.

Comunque sia, una mole di appartamenti, villette e locali che tolgono così tanto sonno all’Agenzia delle Entrate da trasformarsi in uno dei primi obiettivi nel Piao 2024-26, ennesimo capitolo della lotta senza quartiere all’evasione fiscale. Anche perché, sempre secondo l’Agenzia delle Entrate, la rendita catastale degli immobili fantasma, fra definita e presunta, ammonterebbe all’incirca a 51,2 miliardi di euro, il 5% della ricchezza delle famiglie italiane. E di questi tempi, recuperare così tanti denari diventa un imperativo.

Il piano d’azione al momento si fonda su un punto fermo: sfruttare a proprio vantaggio quanto più possibile la moderna tecnologia. Significa da una parte utilizzare le immagini satellitari ad alta qualità, con l’obiettivo di coprire il 70% del territorio nazionale entro i tre anni de Piao, dall’altra aggiornare le banche dati dell’Anagrafe immobiliare integrata in base i nuovi rilevamenti resi obbligatori dalla legge di Bilancio 2024, che obbliga l’annotazione delle variazioni catastali dei tantissimi immobili che hanno in qualche modo usufruito dei bonus, da quello sull’efficientamento energetico al sisma bonus, il fotovoltaico, le colonnine di ricarica veicoli elettrici e il Superbonus. La legge concede all’Agenzia anche la possibilità di inviare lettere di compliance ai proprietari degli immobili non ancora in regola, con l’invito a regolarizzare quanto prima la propria posizione.

Ma per arrivare a risultati degni di nota, il Piao 2024-26 dell’Agenzia delle Entrate prevede un aggiornamento del sistema informativo del patrimonio immobiliare, che secondo il piano d’azione dovrebbe passare dal 70,5 di quest’anno al 74,5% del 2025, a cui aggiungere ancora un altro dato considerato strategico: “il tasso di recupero delle volture automatiche non registrate”. Un passaggio cruciale, che obbliga alla registrazione – nel caso anche manuale – di tutte le volture che per qualche motivo non sono state registrate automaticamente, con un totale miglioramento delle performance destinato a passare dall’attuale 75 al 77% previsto alla scadenza del piano triennale. A supporto dell’operazione l’arrivo del “SIT” (Sistema Integrato Territorio), uno strumento che rappresenta l’evoluzione tecnologicamente avanzata del sistema catastale che permette di incrociare i dati di quattro diverse banche dati catastali (database cartografico, database censuari di catasto terreni e catasto urbano, e archivio schede planimetriche), in grado così di evidenziare in automatico sulle mappe ogni singola incongruenza.

A completare il piano, l’implementazione di altri due indicatori considerati fondamentali: il “Tasso di copertura degli immobili da controllare”, che dovrà salire dal 34 al 36% entro il prossimo triennio, e la “Conformità dei soggetti titolari di immobili in catasto”, questa volta destinato a incrementarsi dal 63 al 70%.