Agevolazioni “prima casa”: atto integrativo

Qualora la dichiarazione di voler fruire delle agevolazioni “prima casa” per l’immobile in corso di trasformazione d’uso al momento dell’acquisto in abitazione di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, non sia stata resa nell’atto di acquisto, si ritiene che si possa dichiarare con atto integrativo del precedente atto di acquisto, di voler fruire delle agevolazioni in esame con riferimento al citato acquisto, a condizione che risultino integrate tutte le altre condizioni previste dalla Nota II-bis del TUR.

Tale chiarimento è stato fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 753/2021.

L’agevolazione “prima casa” disciplinata dalla Nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUIR (d.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986), è applicabile “Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis”. A tal proposito, la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 ha precisato che l’oggetto del trasferimento deve essere un fabbricato a destinazione abitativa ovvero “strutturalmente concepito per uso abitativo”, ammettendo peraltro che lo stesso possa trovarsi in fase di costruzione all’atto dell’acquisto.

La possibilità di fruire delle agevolazioni “prima casa” nelle ipotesi di immobili non abitativi ma per i quali sia possibile un cambio di destinazione, è stata oggetto di pronunce favorevoli da parte della Corte di Cassazione (Cass. nn. 18300 del 10 settembre 2004 e 14396 del 7 giugno 2013). L’acquisto di un immobile classificato nella categoria C/2, rappresenta un riacquisto di “altro immobile da adibire a propria abitazione principale”, al fine di evitare la decadenza delle agevolazioni fruite, nel caso di alienazione dell’abitazione agevolata entro i cinque anni dall’acquisto (comma 4 della Nota II-bis).

Dunque, ai sensi dell’ultimo comma dell’articolo 4 dell’articolo 55 del testo unico, la decadenza del regime di favore è evitata se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato, effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda all’acquisto di un altro immobile “da adibire a propria abitazione principale”. Al riguardo, è stato anche chiarito che la decadenza del beneficio non si verifica anche nel caso in cui il contribuente provveda all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale (cfr. risoluzione n. 44/E del 16 marzo 2004).

Al riguardo, la circolare n. 38/E del 2005 precisa che per conservare l’agevolazione in commento, è necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo acquisti il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

Per quanto concerne la richiesta di fruire dell’agevolazione, per il suddetto acquisto, mediante un atto integrativo del precedente atto di compravendita, come chiarito nella citata circolare n. 38/E del 2005, deve riconoscersi la possibilità che, con atto successivo, il richiedente renda le dichiarazioni previste dalla legge ed erroneamente omesse nell’atto di acquisto. Ciò che è rilevante per l’applicazione del beneficio fiscale è che la dichiarazione di sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi al momento della stipula dell’atto di trasferimento sia resa in atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche. Riconosciuta la possibilità che l’originario atto di compravendita possa essere integrato dalle dichiarazioni necessarie a fruire del regime di favore, consegue che, anche l’atto con il quale si acquista una nuova abitazione dopo l’alienazione della “prima casa” precedentemente acquistata con i benefici, possa essere integrato degli elementi richiesti per ottenere l’agevolazione e della relativa documentazione. Dunque, se la dichiarazione di voler fruire delle agevolazioni “prima casa” per l’immobile in corso di trasformazione d’uso al momento dell’acquisto in abitazione di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, non sia stata resa nell’atto di acquisto, si ritiene che il contribuente possa dichiarare con atto integrativo del precedente atto di acquisto, di voler fruire delle agevolazioni in esame con riferimento al citato acquisto, a condizione che risultino integrate tutte le altre condizioni previste dalla menzionata Nota II-bis.

Tale atto integrativo, da redigersi nella stessa forma dell’atto oggetto di integrazione, dovrà essere registrato in termine fisso, con l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa, ai sensi dell’articolo 11, comma 1, della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, quale atto non avente ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale. Tale atto andrà assoggettato ordinariamente all’imposta di bollo, non ravvisando l’ipotesi di esenzione prevista dall’art. 5 del d.P.R n. 642 del 26 ottobre 1972.

Infine, la citata circolare n. 38/E ha chiarito che anche l’atto con il quale si acquista una nuova abitazione dopo l’alienazione della prima casa precedentemente acquistata con i benefici, può essere integrato degli elementi per ottenere l’agevolazione e della relativa documentazione. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti (cfr. risoluzione 12 marzo 2002, n. 84/E).