Al rudere che diventerà “prima casa” spetta l’agevolazione

Il giudizio nasce dall’impugnazione di un avviso di liquidazione di una maggiore imposta di registro relativamente a un rudere di fabbricato, espressamente qualificato in atto come «inidoneo ad utilizzazione produttiva di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado» e censito come collabente (categoria Catastale F2).

L’acquirente ha chiesto di usufruire della “agevolazione prima casa” di cui al combinato disposto dell’art. 1 e della nota II bis della parte prima della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986 e, pertanto, ha versato l’imposta di registro nella misura ridotta pari al 2% del valore del cespite, ma l’Agenzia delle Entrate ha poi provveduto alla revoca del beneficio, ritenendo il rudere in questione equiparabile a un’area edificabile.

La tesi erariale non ha però trovato conferma all’esito dei due primi gradi giudizio, in quanto i giudici di merito hanno assimilato gli immobili collabenti a immobili in costruzione e, quindi, idonei a usufruire dell’agevolazione “prima casa”, con conseguente annullamento del recupero a tassazione.

Approdata, infine, in Cassazione, la vicenda si è chiusa con un ulteriore verdetto sfavorevole al Fisco.

Secondo orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, l’agevolazione “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione, categoria catastale F/3, destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo, anche se non è richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell’acquisto. Da ciò l’Amministrazione Finanziaria fa discendere la tesi secondo la quale, nel caso di inidoneità assoluta e oggettiva all’utilizzo dell’immobile abitativo che si intende acquistare, inidoneità originata dalla classificazione catastale F/2 (dell’immobile collabente), il contribuente non è legittimato a fruire delle agevolazioni “prima casa”, poiché l’immobile in questione non può essere equiparato a un immobile in corso di costruzione.

Ebbene, gli Ermellini hanno evidenziano che i cd. benefici prima casa sono riconosciuti anche nel caso di immobili in corso di costruzione perché la “ratio” sottesa all'art. 1 della Tariffa Parte prima, nota II-bis, del D.P.R. n. 131 del 1986 è quella promuovere e favorire l'acquisto della casa da adibire a prima abitazione, sicché è sufficiente che a una simile finalità tenda l'acquirente con l'atto di trasferimento, purché l'immobile acquistato sia idoneo ad essere utilizzato come alloggio e presenti le caratteristiche delle abitazioni non di lusso. Da ciò consegue che richiedere la presenza degli elementi «distintivi» già al momento della cessione dell'immobile, finirebbe per escludere dalla procedura agevolativa l'acquisto di appartamenti di nuova abitazione che di solito avviene prima che la costruzione sia ultimata ovvero di immobili con destinazione diversa dall’abitazione o ancora di immobili attualmente non utilizzabili come abitazione.

Si aggiunga che l'imposta di registro, in quanto imposta d'atto, va applicata mediante una valutazione della clausole negoziali, quali si desumono dal documento sottoposto a registrazione; sicché, se nell'atto il contribuente dichiara di voler adibire l'immobile acquistato a propria abitazione e che si tratta di fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione non di lusso, l'agevolazione deve essere riconosciuta, in quanto – chiosano gli Ermellini – «ciò che la legge chiede è che oggetto del trasferimento sia un fabbricato destinato ad abitazione, cioè che sia strutturalmente adeguato ad essere destinato all'uso e non occorre che esso sia già idoneo al momento dell'acquisto.»

Caratteristica dei fabbricati collabenti è senza dubbio la loro inidoneità a soddisfare attuali esigenze abitative, in quanto immobili privi di un’attuale utilizzabilità per il possessore, tanto che gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (Cass. n.17815/2017); ciò nonostante - ritiene la Corte – «né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa; e, tanto risulta confermato dal tenore del precetto normativo che esclude l’usufruibilità dei benefici fiscali unicamente per i fabbricati classificati in categoria A/1, A/8 e A/9, senza ulteriori limitazioni per altre categorie catastali suscettibili di concreta finalizzazione abitativa e, dunque, né per i fabbricati in corso di costruzione ovvero da ultimare né per i fabbricati collabenti, i primi iscritti in categoria F/3 e gli ultimi in categoria F/2.»

In conclusione, ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l'immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere “destinato ad abitazione” e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito dall’art. 76, comma 2, D.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio; una diversa interpretazione risulterebbe «non coerente con la finalità perseguita dal legislatore di agevolare l'acquisizione di case da parte di soggetti che ne sono sprovvisti, favorendo non solo un meno costoso accesso di costoro alla casa per abitazione, ma anche meno costosi acquisti di immobili che seppur dotati di differenti caratteristiche risultino trasformabili anch'essi in case di abitazione (immobile che, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali sebbene non attuali per degrado o per abbandono, sia come detto suscettibile di venire destinato ad abitazione nel senso indicato), non rilevando l’attualità dell’abitabilità laddove la "astratta" destinazione dell'immobile ad abitazione costituisce lo specifico ed obiettivo requisito richiesto dalla norma al fine di ottenere le agevolazioni dal medesimo previste.»

Sulla scorta di quanto sin qui si è detto, la Suprema Corte, nel caso di specie, ha ritenuto di dover rigettare il ricorso erariale, in quanto: «In materia di agevolazione “prima casa” (art. 1 Nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986), posto che la norma agevolativa non esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto, il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo.»