Atti preordinati: agevolazioni imposta di registro ed esenzione imposte ipotecaria e catastale

Sulla nuova sezione dedicata agli interpelli “Direzione Coordinamento Normativo – Settore Imposte Indirette Ufficio Registro ed altre imposte indirette” presente sul sito istituzionale è stata pubblicata la Risposta n. 11 del 17.09.2018 a seguito di interpello.

Oggetto dell’Interpello è “Articolo 1, comma 88, legge n. 205/2017. Atti preordinati alla trasformazione del territorio; agevolazioni ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale”.

Il richiedente è un Comune che ha in programma di acquistare da un privato un complesso immobiliare, nel proprio territorio, composto da un appezzamento di terreno con sovrastanti sei fabbricati a destinazione residenziale e magazzini agricoli, ora in stato di completo abbandono.

L’acquisto è finalizzato alla “realizzazione di un centro socio assistenziale per le fasce sociali più deboli”.

Per l’acquisto, il Comune ha ottenuto un finanziamento da erogarsi, quindi con condizione espressa, solo a condizione che il Comune sia proprietario dell’area su cui è prevista la realizzazione del nuovo complesso.

A sua volta il trasferimento della proprietà è sottoposto ad altrettanta clausola risolutiva nel caso in cui il Comune non adempisse al pagamento del corrispettivo.

Di fatto il Comune potrà diventare proprietario del complesso immobiliare solo se potrà pagare il corrispettivo; a sua volta il corrispettivo potrà essere pagato solo all’atto dell’erogazione del finanziamento che a sua volta, per clausola risolutiva espressa, è condizionato alla titolarità da parte del Comune del complesso immobiliare.

In virtù di queste reciproche condizioni sospensive e risolutive che si sovrappongono, il Comune ritiene di poter applicare la disposizione di cui all’articolo 1, comma 88, della Legge n. 205 del 27.12.2017 che prevede l’applicazione di un regime di favore, per gli atti di trasferimento di cui all’articolo 20 della Legge n. 10 del 28.01.1977 recante “Norme per la edificabilità dei suoli” – pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 27 del 29.01.1977, più nota come Legge Bucalossi, e che testualmente prevede che: “ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601. La trascrizione prevista dall’articolo 15 della presente legge si effettua a tassa fissa”.

Tale regime, se applicabile al caso di specie, prevedrebbe quindi la tassazione dell’atto di trasferimento ad imposta di registro in misura fissa, con esenzione delle imposte ipotecarie e catastali.

Tale convinzione nasce dal fatto che il Comune ritiene che la cessione costituisca atto preordinato alla trasformazione del territorio posto in essere in attuazione di un accordo tra un privato ed un ente pubblico.

L’Agenzia delle Entrate si esprime in totale disaccordo rispetto alla soluzione prospettata dal Comune in quanto ritiene che gli atti che possono beneficiare del regime di favore di cui all’articolo 1 comma 88 della Legge n. 205 del 27.12.2017 sono condizionati all’esistenza di un accordo o convenzione, da stipularsi tra privato ed ente pubblico.

Tale accordo, nel caso di specie, per quanto asserito dal Comune, non sussiste non potendosi considerare tale il mero consenso, inteso come incontro di volontà tra le parti contraenti, che dà luogo all’atto di trasferimento menzionato.

Non vi è infatti alcun accordo o convenzione, tra il Comune ed il privato, sulla modalità di realizzazione dell’intervento edificatorio, neppure, in via marginale con riferimento alla modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione, per esempio a scomputo degli oneri di urbanizzazione, ovvero alle caratteristiche degli immobili da realizzare, ai criteri di fissazione dei prezzi di cessione degli stessi.

Nulla di questo essendo stato stipulato tra le Parti non è possibile ricondurre l’applicazione dell’articolo 1 comma 88 della Legge n. 205 del 27.12.2017 che consente di poter beneficiare del regime di favore, in relazione all’atto di trasferimento, di cui all’articolo 20 della Legge n. 10 del 28.01.1977.

Oltre a ciò bisogna tener presente che a seguito dell’entrata in vigore dell’articolo 10 del Decreto Legislativo n. 23 del 14.03.2011, con cui è stata attuata una riforma della disciplina applicabile, ai fini dell’imposta di registro, agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari, è stato previsto, a partire dal 1° gennaio 2014 che i trasferimenti a favore degli enti pubblici territoriali che, fino al 31 dicembre 2013, erano soggetti ad imposta di registro in misura fissa, siano ora soggetti ad imposta di registro in misura proporzionale

Fatta questa disamina l’Agenzia delle Entrate giunge alla conclusione che la cessione del complesso immobiliare a favore del Comune debba scontare l’imposta di registro in misura proporzionale, come previsto dall’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Tur (Testo Unico Registro), e ai sensi del comma 3 dell’articolo 10 del Decreto Legislativo n. 23 del 14.03.2011, e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna.