Il noleggio di biancheria trasforma il locatore in affittacamere

Il noleggio di biancheria rinvenuta nei locali, unitamente ad altri indizi, rappresentano prove idonee a sostenere l'esercizio abituale dell'attività di affittacamere.

Sono queste le principali conclusioni cui è giunta la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21841 del 7 settembre 2018.

Il caso di specie, approdato davanti ai massimi giudici, trae origine dall'assoggettamento a tassazione dei proventi derivanti dalle locazioni di immobili da parte di una società immobiliare in redditi d’impresa e non come redditi fondiari.

L’Ufficio, in forza di un pvc della Guardia di Finanza di Ponza, aveva contestato alla società, ai fini Irpef, Irap e Iva, per l’anno 2003, l’omessa contabilizzazione di ricavi in relazione allo svolgimento di fatto e in prevalenza – rispetto a quella dichiarata di mediatore immobiliare – di un’attività di “affittacamere” e di gestione di case e di appartamenti per vacanza, con fornitura degli annessi servizi accessori – di pulizia appartamenti, camere e biancheria letti – riconducibili a prestazioni di servizio di natura alberghiera.

In ordine alla ritenuta mancata configurabilità in capo alla s.r.l. di un’attività di “affittacamere” e di gestione di case e di appartamenti per vacanza, con annessi servizi accessori, la CTR ha affermato che “l’attività esercitata dalla contribuente è quella di mediazione e non imprenditoriale, sicché gli elementi forniti dall’Organo Verificatore (servizi di biancheria) non sono di per sé sufficienti a ritenere fondato l’accertamento operato trattandosi di meri indizi non supportati da ulteriori validi elementi probatori” e che “il nolo della biancheria rinvenuta, stante anche la mancanza di idonei servizi di lavanderia nell’isola di Ponza, costituisce un servizio aggiuntivo – peraltro solo eventuale e di cui non vi è prova che sia stato remunerato – che non snatura le caratteristiche proprie dell’attività svolta che restava quella di semplice mediazione a favore di entrambi i contraenti”.

Osserva la Corte che dette affermazioni non esplicitano però “le ragioni per le quali le specifiche deduzioni dell’Ufficio, documentalmente supportate dai rilevi compiuti dalla Guardia di Finanza, fossero state disattese ed, in particolare, senza motivare in ordine alle specifiche contestazioni poste dall’Amministrazione finanziaria a fondamento dell’accertamento, concernenti – oltre al rinvenimento presso i locali di L’I. s.r.l. di svariata biancheria e di materiali per la pulizia risultanti da fatture di acquisto intestate a quest’ultima – : 1) la disponibilità da parte della società di svariati immobili per vacanza pubblicizzati su sito internet per l’affitto estivo ivi compresa la fornitura di annessi servizi accessori, tra cui pulizie iniziali e finali e fornitura di biancheria; 2) l’esibizione da parte della contribuente, a fronte degli immobili pubblicizzati sul sito internet, di soli otto mandati da parte di quattro proprietari; 3) la sottoscrizione da parte della medesima società dei contratti con i turisti affittuari – di durata non superiore ai trenta giorni – in nome e per conto dei rispettivi proprietari degli immobili; 4) gli accertamenti bancari effettuati sui conti correnti, intestati alla società e ai soci, da cui erano risultate operazioni di accredito in ordine alle quali la contribuente non aveva fornito spiegazioni”.

Per la Corte appare carente l’esame da parte del giudice di appello di punti decisivi della controversia, “avendo quest’ultimo, da un lato, inadeguatamente considerato e, dall’altro, invece, inspiegabilmente omesso di valutare una serie di elementi presuntivi posti dall’Amministrazione finanziaria a fondamento dell’accertamento, in tal modo venendo meno all’obbligo di motivare il proprio convincimento in maniera lineare e coerente ed esponendo perciò la decisione da esso adottata ad un vulnus motivazionale che ne giustifica la cassazione”.

In pratica, la fornitura di servizi accessori, unitamente agli altri elementi presuntivi presenti (pulizia e riassetto degli ambienti, cambio della biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti), può far emergere l’abuso d’impresa, trasformando l’attività di mera locazione, rientrante tra i redditi fondiari, in attività imprenditoriale di affittacamere.