Imposte indirette nei contratti in cui è parte lo Stato

L’Agenzia delle Entrate, mediante la risposta ad interpello n. 690 dell’8 ottobre 2021 fornisce chiarimenti circa il regime impositivo a cui assoggettare un atto di compravendita se stipulato con atto notarile per l’acquisto, da parte di un’amministrazione dello Stato, di un compendio immobiliare venduto tramite asta da un tribunale a seguito di una procedura fallimentare.

In questo caso, il trasferimento dell’immobile non è soggetto al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Principi che regolano le modalità di vendita e gli atti di liquidazione – La fase di liquidazione dell’attivo fallimentare è stata innovata dal decreto legislativo 9 gennaio 2006 n. 5 e successivamente dal correttivo decreto legge n. 169/2007 mediante l’introduzione delle “vendite competitive” contenute, appunto, nell’articolo 107 della Legge Fallimentare.

La disposizione riformata attribuisce al curatore la possibilità di effettuare la materiale liquidazione dei beni appartenenti alla massa attiva della procedura in corso. Pertanto, sarà lui a stabilire le modalità attraverso le quali monetizzare i diritti del patrimonio del fallito.

Nel sistema attuale la vendita può avvenire senza attendere l’accertamento del passivo, subito dopo l’approvazione del programma di liquidazione, il quale, è predisposto dal curatore ed è approvato dal Comitato dei creditori.

All’interno del programma vanno espressamente rappresentate, tra l’altro, le condizioni della vendita dei singoli cespiti (cfr. articolo 104-ter Legge Fallimentare). Quest’ultimo sarà poi comunicato al Giudice delegato, che autorizzerà gli atti ad esso conformi.

Forma dell’atto – L’articolo 107 detta la disciplina generale per la liquidazione dell’attivo fallimentare ma non impone nessun obbligo in merito alla forma dell’atto con il quale deve concludersi la vendita competitiva, la quale può anche concludersi mediante atto notarile.

La fase della vendita anche se si conclude con atto notarile è ricompresa in uno specifico iter procedimentale ed è funzionalmente dipendente dal corretto espletamento della procedura stessa finalizzata alla successiva fase di ripartizione dell’attivo e al soddisfacimento degli interessi dei creditori.

L’Agenzia delle Entrate precisa che la vendita competitiva conserva la propria natura coattiva a prescindere dalla forma dell’atto di trasferimento che può essere notarile o decreto di trasferimento.

Si rammenta, infatti, che i trasferimenti nell’ambito della liquidazione fallimentare in entrambe le ipotesi ignorano un elemento essenziale in prospettiva privatistica: il consenso del venditore, il quale, è privato della capacità di disporre dei propri beni stanti le inderogabili esigenze pubblicistiche connesse al fallimento.

In conclusione, il Fisco chiarisce che nel caso di specie la natura coattiva della vendita fallimentare che si conclude con l’atto notarile ammette l’applicabilità dell’articolo 57 comma 8 del TUR, secondo cui negli atti di espropriazione per pubblica utilità o di trasferimento coattivo della proprietà o di diritti reali di godimento, l’imposta è dovuta solo dall’Ente espropriante o dall’acquirente senza diritto di rivalsa… l’imposta non è dovuta se l’espropriante o l’acquirente è lo Stato. Tale disposizione è una deroga rispetto alla regola generale della solidarietà passiva per il pagamento dell’imposta dettata dal comma 1 dello stesso articolo.

L’intenzione della norma è quella di non gravare del pagamento dell’imposta di registro il soggetto che subisce l’espropriazione o al quale viene imposto il trasferimento a prescindere dal proprio consenso.

Con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, l’Agenzia osserva che il d.lgs. n. 347/1990, recante l’approvazione del Tuic, all’articolo 1, stabilisce che non sono soggette all’imposta le formalità eseguite nell’interesse dello Stato, disponendo inoltre (al comma 3) che non lo sono neppure le volture eseguite nell’interesse dello stesso.

Pertanto, il trasferimento dell’immobile acquistato dall’amministrazione dello Stato non è soggetto al pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.