Imposte inerenti al trasferimento di una parte di fabbricato acquistato con agevolazioni

Nel caso in cui si acquisisce con asta parte di un fabbricato usufruendo delle agevolazioni ex art. 16 del DL 18/2016 e, in seguito, si acquisisce con compravendita la rimanente parte, pagando le imposte per intero, la condizione del trasferimento entro cinque anni vale solo per la parte di fabbricato acquistato con agevolazioni.

Tale chiarimento è stato fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello 564/2021.

Nel dettaglio, il quesito è stato avanzato da una società che si è aggiudicata all’asta, nel marzo 2017, una quota indivisa di ¾ di un fabbricato da ristrutturare o demolire beneficiando dell’agevolazione disposta dall’articolo 16 del decreto legge n. 18 del 2016. Successivamente, ha acquistato, con regolare contratto di compravendita, il rimanente ¼ dello stesso fabbricato, pagando le imposte di legge per intero. Nel momento in cui la società è divenuta proprietaria dell’intero fabbricato, ha demolito e ricostruito, con regolare concessione edilizia, quanto previsto dal piano regolatore comunale. L’istante chiede se la vendita dell’intero fabbricato o solamente dei 750 millesimi è assoggettata alla disciplina di cui all’ articolo 16 del citato DL.

Decreto legge 18/2016 – In merito, l’articolo 16 del DL 18/16, dispone che gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro cinque anni.

Qualora non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il quinquennio, le imposte di registro ipotecale e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi di mora. Dalla scadenza del quinquennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’amministrazione finanziaria.

Con riferimento al caso in esame, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la condizione del ritrasferimento entro il quinquennio si riferisce esclusivamente al 75% della nuova costruzione per cui la società ha beneficiato della disciplina fiscale agevolativa e non anche al rimanente 25%, acquistato con regolare contratto di compravendita e con pagamento delle regolari imposte di legge.

Dunque, la società per evitare delle sanzioni è tenuta a vendere solamente i 750millesimi del nuovo fabbricato edificato, entro i termini stabiliti dal citato decreto legge. Di conseguenza, i rimanenti 250 millesimi del fabbricato potranno essere alienati oltre il termine quinquennale dell’acquisto.