Ruderi ed immobili in costruzione: l'IMU e la TASI sono sull'area edificabile

Ci sono dei casi in cui, anche se un immobile (fabbricato) esiste, su questi non sono dovute IMU e TASI. Stiamo parlando dei ruderi (o unità collabenti) e degli immobili in corso di costruzione.

Si ricorda, in sede di premessa, che il 18 giugno va versato l’acconto 2018 per i due tributi (il 16 giugno è sabato) mentre il saldo va versato il 17 dicembre (dato che il 16 è domenica).

I ruderi e le unità collabenti – È il decreto del Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2. a disciplinare l’inserimento degli immobili nella categoria catastale “F2 - unità collabenti”.

Si tratta di costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina una incapacità reddituale temporalmente rilevante (fabbricati fatiscenti, ruderi, unità immobiliari demolite parzialmente, con il tetto crollato, fabbricati diruti).

In particolare, il citato comma 2 art. 3 DM n. 28/1998, stabilisce che: “Ai soli fini della identificazione, ai sensi dell'articolo 4, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, i seguenti immobili:

• a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
• b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa
• c) dell'accentuato livello di degrado;
• d) lastrici solari;
• e) aree urbane.

L’Agenzia delle Entrate ha peraltro chiarito che solo quando lo stato di fatto non consente comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta attribuibile la destinazione F/2, essendo soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite. La categoria F/2 non è ammissibile, invece, quando il fabbricato che si vuole censire risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale, o non è individuabile e/o perimetrabile (Circolare n. 27/E/2016).

Essendo, gli immobili accatastati in F/2, privi di rendita catastale, ne consegue che su di essi non è possibile determinare l’IMU e la TASI, dato che il punto di partenza per il calcolo della base imponibile dei due tributi è proprio la rendita risultante in catasto. Ne consegue che gli immobili accatastati in F/2 sono esentati da IMU e TASI. Tributi questi che, invece, andranno assolti sull’area edificabile sottostante (in tal caso la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio risultante al 1° gennaio dell’anno d’imposta di riferimento).

Gli immobili in costruzione – Stessa cosa dicasi per gli immobili in corso di costruzione (accatastati con la categoria F/3) e per quelli in corso di definizione (categoria F/4).

La normativa prevede che, in caso di fabbricato in corso di costruzione/definizione, fino a che l’immobile non è ultimato ed accatastato, su questi non sono dovute IMU e TASI, mentre resta assoggettabile ai richiamati tributi l’area fabbricabile fino alla data di accatastamento.

Anche nel caso di fabbricato in costruzione o in corso di definizione (ad esempio fabbricato oggetto di ristrutturazione), infatti, viene a mancare la rendita catastale di riferimento per il calcolo della base imponibile.

Qualora, invece, si tratti di un fabbricato in corso di demolizione, IMU e TASI saranno dovute fino alla data di ultimazione della demolizione (ossia fino al conseguente “annullamento” della rendita catastale).