Fabbricati collabenti, possibile destinazione come prima casa: spetta anche l'agevolazione

La nozione di “abitazione” indurrebbe l’esclusione dal beneficio per gli immobili collabenti, in quanto questi ultimi non sono classificati nella categoria A e, inoltre, non sono dotati del requisito di abitabilità.

Tuttavia, la recente sentenza della Corte di Cassazione n.3913 del 16 febbraio 2025 ha chiarito che l’agevolazione prima casa, non richiedendo l’idoneità abitativa dell’immobile al momento dell’acquisto, può trovare applicazione anche all’acquisto di un immobile collabente, se l’immobile acquistato è destinato all’uso abitativo in seguito ai dovuti interventi edilizi.

L’attenta analisi della Suprema Corte porta a riflettere sulla natura degli immobili collabenti: si tratta, infatti, di costruzioni iscritte alla categoria F/2 in catasto “ai soli fini della descrizione dei caratteri specifici e della destinazione, ma senza attribuzione di rendita, in quanto inidonee a utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado”.

Sono definiti “fabbricati collabenti” i beni immobili identificabili nell’archivio del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), seppur privi di rendita, classificati nella categoria catastale F/2, trattandosi di immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da un notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale. Si tratta, dunque, di immobili che, versando in un simile stato di degrado, non sono considerati idonei a produrre reddito.

Tuttavia, ci si chiede se un contribuente interessato all’acquisto di tale immobile possa accedere all’agevolazione prima casa, qualora intendesse ristrutturarlo per destinarlo ad abitazione. Si ricorda, a tal proposito, che l’agevolazione prima casa è riservata all’acquisto di abitazioni, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9.

Con questa sentenza, da oggi, è possibile accedere al beneficio.

Anche la Nota II-bis va in questa direzione, posto che la norma esclude solo i fabbricati A/1, A/8 o A/9.

Dunque, ciò che rileva ai fini fiscali è che l’immobile, sebbene versi in uno stato di abbandono e non essendo abitabile, sia comunque suscettibile di essere destinato ad abitazione “e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza” di cui all’art. 76 comma 2 del DPR 131/86.

Pertanto, se, al momento dell’acquisto, l’idoneità ad abitazione non è richiesta per gli immobili in costruzione, non può essere richiesta neppure per i fabbricati collabenti, avvalorando il fatto che, in entrambi i casi, ciò che conta è lo scopo dell’acquirente di acquisire un immobile per fini abitativi.