Trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione

L'articolo 7 del c.d. DL Crescita n.34/2019 prevede, fino al 31.12.2021, l’applicazione dell’imposta di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di euro 200 ciascuna, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

Qualora le predette condizioni non si siano verificate entro il termine previsto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria, in più sarà comminata una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte e saranno dovuti gli interessi di mora dalla data di acquisto.

L'ambito oggettivo della norma agevolativa in esame non include anche i terreni edificabili.

La società che ha presentato l’istanza di interpello n.511/2019 all’Agenzia delle Entrate intende acquistare dei terreni edificabili beneficiando di quanto previsto dal DL n.34/2019.

Per le suesposte motivazioni, l'atto di acquisto di terreni edificabili, che la società cooperativa istante intende realizzare, non potrà beneficiare del regime di favore delineato dall'art. 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, limitato, come detto, ai trasferimenti di "interi fabbricati" e non estendibile in via interpretativa ai trasferimenti di terreni edificabili.

Interpello n.515- Invece, nella situazione illustrata nell’interpello n.515/2019 la società istante intende acquistare un edificio residenziale, in precedenza alienato dalla proprietaria alla società BETA la quale aveva iniziato la costruzione di un progetto approvato. Successivamente il tribunale dichiarava il fallimento della predetta società e accertava l'inefficacia della compravendita stipulata con l'originaria proprietaria.

La società istante interessata ad acquistare il compendio in questione ed a proseguire gli interventi iniziati dalla società dichiarata fallita, chiede se siano applicabili le agevolazioni previste dall'art. 7, del DL n. 34/2019 e dall'art. 16, co. 1-septies del DL n. 63/2013.

Nella definizione di imprese costruttrici, rientrano, tra l'altro, le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci.

Pertanto, ricorrendo tutte le condizioni previste dalla norma, l’Agenzia ritiene che la società istante possa applicare la disposizione agevolativa di cui al citato articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 in ordine alla fattispecie ivi descritta.

Sismabonus - Il comma 1-septies dell'art. 16 del DL n. 63/ 2013 prevede che nel caso in cui gli interventi siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare.

La disciplina di riferimento generale è l'articolo 16-bis comma 1, lett. i), del TUIR, che qualifica agevolabili gli interventi che riguardano il consolidamento delle parti strutturali di edifici o complessi di edifici esistenti, mentre per le specifiche misure si fa riferimento alle norme del DL n. 63/2013.

Ai sensi del comma 1-sexies.1 dell’articolo 16 le detrazioni sono usufruibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari nonché dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Nell'ipotesi di cooperativa a proprietà "indivisa", la detrazione spetta alla società cooperativa mentre nell'ipotesi di cooperativa a proprietà "divisa" i soci, in quanto assegnatari dell'immobile, hanno diritto alla detrazione per le spese da loro sostenute in qualità di possessori.

Detti soci, nel rispetto dei requisiti richiesti, potranno, eventualmente, fruire delle altre agevolazioni previste per gli interventi antisismici ai sensi dell'articolo 16 del DL n. 63 del 2013.