Bonus edilizi, pagamento oneri di urbanizzazione: pagamento fatture dopo il 30 marzo 2024

L’istanza è stata avanzata da una start – up che il 17 gennaio 2024 ha sottoscritto un contratto d’appalto, in qualità di general contractor, per la ristrutturazione edilizia, mediante demolizione e ricostruzione, di un complesso immobiliare. L’intervento edilizio è stato autorizzato con SCIA alternativa al permesso di costruire, depositata presso l’amministrazione comunale competente il 21 novembre 2022.

La parte committente ha provveduto al pagamento degli “oneri di urbanizzazione, del costo di costruzione e dei diritti di segreteria” in data 19 febbraio 2024. In seguito è stato comunicato al Comune il giorno di inizio dei lavori, effettivamente iniziati il 26 febbraio 2024.

Quindi, il 27 marzo 2024 è stata completata la demolizione del fabbricato, alla stessa data le attività inerenti questa fase di lavoro risultano fatturate mentre la restante parte dei lavori è stata fatturata il 31 marzo 2024. Dunque, alla data del 30 marzo 2024 non risultano ulteriori pagamenti oltre quelli concernenti gli oneri sopracitati ed ancora nessuna fattura risulta emessa nei confronti della parte committente.

Inoltre, l’istante evidenzia che per la realizzazione delle opere sopra descritte, la parte committente intenderebbe beneficiare del Sismabonus, da trasferire a titolo di pagamento mediante sconto in fattura alla società appaltatrice delle lavorazioni in oggetto. Tuttavia, fa presente che il Dl n.39/2024, art.1 comma 5 prevede che per gli interventi per i quali opera la deroga al blocco dello sconto in fattura o della cessione del credito, questa comunque non opera nei casi in cui, nonostante la presentazione della CILA o di altro titolo abilitativo in data antecedente all’entrata in vigore del Dl n.11/2023, non risulta sostenuta “alcuna spesa documentata da fattura per lavori già effettuati” al 30 marzo 2024, ossia alla data di entrata in vigore del menzionato Dl n.39/2024.

Alla luce di quanto premesso, l’istante chiede se nel caso di specie, risultino soddisfatte le condizioni previste dal menzionato comma 5 per utilizzare il cosiddetto sconto in fattura.

L’Amministrazione finanziaria richiama preliminarmente l’articolo 121 del Dl n.34/2020 che stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni dal 2020 al 2024, spese per gli interventi di cui al comma 2 dello stesso articolo, tra cui anche quelli rientranti nel Superbonus, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente:

• per lo sconto in fattura ossia un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito di imposta, di importo pari alla detrazione;
• per la cessione del credito ossia per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, senza facoltà di successiva cessione.

Tuttavia, con l’entrata in vigore del Dl n.11/2023 è stato disposto che dal 17 febbraio 2023, data di entrata in vigore del menzionato decreto, non è più consentito fruire delle detrazioni fiscali in oggetto a meno che non ricorrano le ipotesi di deroga tassativamente indicate cioè:

• per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini per i quali risulti presentata la CILA;
• per gli interventi effettuati dai condomini per i quali risulta adottata la delibera assemblare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILA.

Tra tali ipotesi rientra la fattispecie della demolizione e ricostruzione dell’edificio, tipologia di opere che vengono realizzate nel caso in esame, per le quali l’istante riferisce che il titolo abilitativo è stato presentato il 21 novembre 2022.

Dunque, le deroghe al blocco delle opzioni continuano a operare al verificarsi delle ulteriori condizioni richieste dal comma 5, in relazione agli interventi edilizi ammessi al Superbonus o ad altre detrazioni previste per altri interventi, per i quali si sono verificati, antecedentemente al 17 febbraio 2023, i relativi presupposti e, al 30 marzo 2024, siano stati eseguiti lavori con il “sostenimento” delle relative spese, documentate da fattura.

In altri termini, il menzionato comma 5 prevede che, per gli interventi edilizi per i quali opera la deroga al blocco dello sconto in fattura e della cessione del credito, detta deroga non ha effetto nei casi in cui, nonostante la presentazione della CILA o di altro titolo abilitativo sia avvenuta in data antecedente all’entrata in vigore dello stesso decreto legge n.11/2023, ossia antecedentemente al 17 febbraio 2023, non risulti “sostenuta” alcuna spesa, documentata di fattura, per lavori già effettuati alla data di entrata in vigore del Dl n.39/2024 ossia alla data del 30 marzo 2024.

Quindi, l’applicabilità della deroga opera solo al contemporaneo ricorrere al 30 marzo 2024 delle seguenti condizioni:

• a) l’avvenuta esecuzione di lavori edili (“lavori già effettuati”);
• b) il sostenimento dei relativi costi (“sostenuta alcuna spesa”);
• c) la documentazione di questi mediante fattura (“documentazione fattura”).

Ne consegue che l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito può essere esercitata anche dal committente che si avvale di un appaltatore (ad esempio di un contraente generale) il quale, nonostante abbia pagato alla data del 30 marzo 2024 ai subappaltatori una parte dei lavori effettuati, non abbia entro tale data emesso fattura nei confronti del committente in relazione ai medesimi lavori. Anche in tale ipotesi, i pagamenti devono riferirsi a “lavori già effettuati”.

Quindi, per quanto concerne il punto 1 si ritiene che gli oneri amministrativi di costruzione e urbanizzazione dovuti per la realizzazione degli interventi edilizi previsti, come quelli descritti nell’istanza, o comunque imposti a qualunque titolo, concernenti la compartecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione, non siano riconducibili tra le spese rilevanti ai fini del comma 5, posto che detti oneri non riguardano la materiale esecuzione di interventi edilizi.

Con riferimento al punto 2, la circostanza che alla data del 27 marzo 2024 siano state comunque poste in essere alcune lavorazioni concernente gli interventi edilizi strettamente agevolabili, non soddisfa le condizioni richieste dal comma 5 in quanto la relativa fattura, anche se emessa dalla società subappaltatrice prima del 30 marzo, risulta pagata successivamente a tale data.