I tassi di interesse volano sempre più in alto e con loro le rate dei mutui

Il caro-mutui causato dal rialzo dei tassi della Banca Centrale Europea, iniziato nel luglio 2022, sta mettendo sempre più in difficoltà le famiglie italiane.

La Banca centrale europea ha portato il costo del denaro al 4%. Un’ennesima decisione di stretta monetaria presa per contenere l’inflazione, con un impatto diretto sui finanziamenti a imprese e famiglie, mutui casa compresi.

Il 27 luglio 2023, la BCE stabilirà con ogni probabilità un nuovo rialzo dei tassi di intesse. Ciò che ancora non sappiamo è a quanto ammonterà. Considerate che mancano appena 25 punti base al record sui tassi nei 22 anni di Eurozona, raggiunto nel luglio 2008, quando il costo del denaro fu portato al 4,25%, per poi scendere rapidamente in seguito allo scoppio della grande crisi finanziaria innescata dalla bolla dei derivati sui mutui subprime negli Stati Uniti.

Mutuo tasso variabile: sempre più famiglie in difficoltà - Mentre chi, per prudenza, ha contratto un mutuo a tasso fisso negli anni passati al momento può ritenersi salvo, i problemi sono seri per chi, invece, aveva scelto un mutuo a tasso variabile. All’incirca, 700mila famiglie, su un totale di oltre 3,7 milioni di prestiti immobiliari in corso. La rata, in questo caso, viene ridefinita periodicamente (di solito ogni mese) sommando lo Spread (che resta sempre lo stesso) all’Euribor del periodo di riferimento. Questo significa che se l’Euribor cresce di conseguenza anche la rata salirà. E l’Euribor è fortemente influenzato dal tasso di riferimento della BCE. Di quanto cresce la rata, dipende anche da quando si è stipulato il mutuo.

Facciamo un esempio: una persona che ha preso un mutuo a 20 anni per un capitale di 150.000 euro a tasso variabile nel 2020 aveva un tasso di 0,80% e pagava una rata mensile di 676,54 euro, oggi il tasso è di 4,50% e la rata mensile che deve pagare è di 948,97 euro. Una differenza notevole, in soli tre anni, che non è certo andata di pari passo con un adeguamento degli stipendi, una rata che per molte famiglie è insostenibile.

I mutuatari che hanno ottenuto un mutuo con tasso variabile che affrontano l'aumento della rata “devono porre il problema alla banca prima che il problema esploda” in modo tale che gli istituti possano ridiscutere e rimodulare di comune accorso la durata e l'importo. Lo ha detto il presidente Antonio Patuelli durante l’assemblea annuale dell’Abi. Secondo il quale “vi è una rigidezza, che non dipende dalle banche, derivante dalle norme dell'autorità europea Eba che è rigidissima per le ristrutturazioni dei mutui”.

Quando inizieranno a scendere i tassi dei mutui?- Possiamo fare delle ipotesi poiché l’andamento dei tassi è deciso dalla BCE in base all’evoluzione dell’inflazione e dell’economia. Al momento si prevede che i tassi d’interesse sui mutui si stabilizzeranno non prima di fine 2024, intorno al 4%, con un’inflazione ancora alta nei prossimi anni: 5,5% nel 2023 e 3% nel 2024, 2% nel 2025.

Mutui: come ci si può mettere al riparo dai continui rialzi dei tassi - Si sta tentando di agire a livello governativo allungando la rata dei muti: il via libera è già stato dato da Intesa e Unicredit e l'Abi (Associazione Bancaria Italiana) ha appena diffuso un nuovo Memorandum su come affrontare le situazioni di difficoltà.

Vediamo quali sono gli strumenti ad oggi disponibili per chi vuole alleggerire la rata mensile. E soprattutto se funzionano davvero.
Intanto i rimedi che i mutuari possono prendere sono tre.

Ricorrere al Fondo di solidarietà per i mutui prima casa, cosiddetto “Fondo Gasparrini” che permette di sospendere il pagamento della rata del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, fino a 18 mesi, allungando il piano di ammortamento per il periodo della sospensione, ma è possibile richiederlo solo in caso di eventi come la perdita del posto di lavoro, la cassa integrazione o la riduzione del fatturato per i lavoratori autonomi.

La surroga (o portabilità del mutuo) prevede che il mutuatario sposti il proprio debito presso un’altra banca, dove è riuscito a ottenere delle condizioni o dei tassi di interesse migliori. La surroga può avvenire esclusivamente con un istituto finanziario diverso da quello che ha erogato originariamente il mutuo. Va detto che gli istituti bancari valutano questa ipotesi nel caso il capitale non sia inferiore agli 80 mila euro e i mutui siano di lunga durata perché in questo caso la quota interessi pesa di più. Individuare una nuova banca che offra vantaggi rispetto alle condizioni iniziali che si sono firmate e che accetti la portabilità del mutuo, può non essere un’operazione semplice e soprattutto è un’operazione che richiede tempo per la ricerca e per la compilazione dei documenti.

Oppure si può tentare la rinegoziazione con la propria banca. Cioè passare da un tasso variabile a un tasso fisso, che, attualmente, ha interessi percentuali di circa un punto inferiori a quello variabile. Oppure a un tasso misto, o a rata protetta o con cap, ossia con un tetto massimo oltre il quale la rata non può salire.

Questa è un'operazione che non è un obbligo per la banca, può essere rifiutata e pertanto vi consigliamo di richiederla dopo aver presentato un'offerta di surroga da parte di un'altra banca. Spesso, però, le banche per non perdere gli interessi sulle rate, sono disposte ad accordare alcune modifiche.

Sia la surroga che la rinegoziazione possono essere richieste un numero illimitato di volte e senza costi aggiuntivi per il mutuatario. Gli eventuali costi per questo tipo di operazioni sono infatti coperti dalla banca stessa.

Rinegoziazione mutuo: come fare il calcolo - Quando si decide di rinegoziare il mutuo, il cliente e la banca stabiliscono anche quali elementi del contratto iniziale rivedere. Si potrà chiedere una revisione del tasso di interesse, una dilazione dei pagamenti con un prolungamento o una riduzione dei tempi di estinzione del debito. È però importante aver chiaro che la banca e il mutuatario potranno decidere anche di modificare diversi parametri contemporaneamente (come, ad esempio, il tasso di interesse e la durata del mutuo), che ovviamente andranno a incidere sulla rata mensile.

Il meccanismo di calcolo del nuovo tasso non è però semplicissimo. Nel dettaglio, viene determinato partendo dal tasso interbancario IRS (quello usato appunto come base di calcolo per i mutui a tasso fisso) della durata del debito residuo, o il decennale se più basso, e si aggiunge lo stesso spread (la commissione fissa che va alla banca) già applicato al variabile che si vuole cambiare.

Facciamo un esempio: con l’Euribor (il tasso di riferimento per i variabili) che viaggia attorno al 4,6%, il nuovo tasso fisso rinegoziato con le regole dal salva-mutui si attesterebbe, ai livelli attuali, non lontano dal 4%. Tradotto in moneta, per un finanziamento da 120 mila euro e ancora 20 anni di durata, il risparmio sarebbe di quasi 50 euro mensili. Ovviamente la nuova rata resterebbe fissa e non si godrebbe di eventuali futuri cali dei tassi.

In quali casi chiedere la rinegoziazione del mutuo - La rinegoziazione di un mutuo, che sia sulla prima casa o per una ristrutturazione, può essere richiesta per vari motivi. Le situazioni più frequenti sono:
Cambio del tipo di tasso: passare dal tasso variabile al fisso.

Tasso di interesse più basso: se i tassi d’interesse sono diminuiti rispetto a quando avete preso il mutuo, si può pensare a una rinegoziazione per ridurre la rata mensile o accorciare il periodo di rimborso.

Prolungamento dei tempi del mutuo: si può decidere di allungare la durata del mutuo, in modo da avere delle rate più dilazionate nel tempo. Con la rinegoziazione del mutuo introdotta dalla Legge di Bilancio 2023, si può richiedere l’allungamento del piano di rimborso fino a un massimo di cinque anni, ma in questo caso solo per mutui con rate residue di massimo 20 anni.

Abbreviazione dei tempi: se la vostra condizione finanziaria è migliorata da quando avete acceso il mutuo, con la rinegoziazione potreste chiedere rate più alte, in modo da estinguere il debito in anticipo.

Modifiche alle condizioni contrattuali: potreste chiedere di ridurre o eliminare alcuni costi periodici del mutuo, come le spese di gestione annuale o di incasso rata.

Per quanto riguarda le tempistiche, non c’è un limite previsto dalla legge: il mutuatario può richiedere la rinegoziazione del mutuo in qualsiasi momento, tanto un mese dopo, quanto uno o due anni dopo la stipula del mutuo. Tuttavia, in genere le banche tendono a non approvare l’istanza di rinegoziazione prima che siano trascorsi due anni dal versamento della prima rata.

Per richiedere la rinegoziazione del mutuo si dovrà, inoltre, spiegare la natura della richiesta, di qualunque tipo sia. La richiesta di rinegoziazione andrà quindi corredata di documenti che dimostrino il cambiamento della propria situazione finanziaria, sia esso in positivo che in negativo.

La rinegoziazione del mutuo non è un diritto del cliente: la richiesta deve passare sempre per l’approvazione della banca, che può anche decidere di rifiutarla se le condizioni non sono vantaggiose per l’istituto.

Agevolazioni per chi ha un Isee sotto i 35 mil euro -La Legge di Bilancio 2023 ha istituito per quest’anno, un canale preferenziale per il passaggio del mutuo dal tasso fisso a quello variabile. Chi ha un Isee fino a 35.000 euro può passare ad un mutuo a tasso fisso senza difficoltà, infatti le banche sono obbligate alla trasformazione se il capitale iniziale richiesto con il finanziamento non è superiore ai 200 mila euro e se i pagamenti, fino al momento della richiesta, sono regolari.