Prima casa. Donazione simulata con perdita del beneficio

La donazione simulata prima del decorso di cinque anni dall’acquisto determina la perdita dei benefici fiscali “prima casa”. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione (Sez. 5 civ., ord. n. 21312/2018).

Secondo la norma agevolatrice (art.1, Nota II-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986), quando l’abitazione sia venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, il compratore perde i benefici “prima casa” e sarà tenuto al versamento delle imposte “risparmiate” – con applicazione degli interessi e di una sanzione del 30 per cento -, se entro un anno non riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale¹.

La controversia in esame è originata proprio da un avviso di liquidazione con il quale l’Amministrazione finanziaria ha richiesto il versamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, per avere il contribuente ceduto per donazione l’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto e senza riacquisto di altra abitazione nel termine di dodici mesi.

Il contribuente ha proposto ricorso, deducendo l'illegittimità dell’atto impositivo, posto che l’immobile era stato donato solo simulatamente alla madre, e vi era una controdichiarazione sottoscritta dalle parti con efficacia risolutoria e retroattiva sicché era venuto meno il presupposto per la ripresa a tassazione.

Ebbene, la Suprema Corte, nel confermare la sentenza di secondo grado – con cui la C.T.R. della Lombardia ha dichiarato legittima la pretesa fiscale –, ha affermato che il negozio simulato ex art. 1414 cod. civ. non produce effetti tra le parti e, tuttavia, produce effetti nei confronti dei terzi in base all'art. 1415 cod. civ., secondo cui la simulazione non può essere opposta dalle parti contraenti ai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione.

Nel caso di specie, pertanto, non vi è dubbio che la donazione trascritta ex art. 2643 cod. civ. sia opponibile all'Erario, in quanto terzo rispetto alla simulazione (vedi in tal senso Cass. Sez. 5, n. 1568/2014), sicché l'atto di donazione determina il venir meno di una condizione giustificativa del regime delle agevolazioni "prima casa", ossia che l'immobile non sia venduto o donato prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto.

Non può assumersi, inoltre, che la controdichiarazione sottoscritta dalle parti abbia efficacia risolutoria degli effetti derivanti dall'atto di donazione, atteso che l'effetto risolutorio attiene unicamente ai rapporti tra le parti e non già ai terzi, come si desume dall'art. 1373 cod. civ. Pertanto nel caso di specie non può ritenersi che detto atto (peraltro stipulato in data successiva alla notifica dell'avviso di liquidazione diretto al recupero delle imposte in misura ordinaria), abbia efficacia retroattiva, elidendo completamente, con riguardo ai terzi, gli effetti derivanti dalla stipulazione dell'atto di donazione.

In virtù di questi rilievi, i giudici tributari della Suprema Corte hanno definitivamente respinto l’impugnazione del contribuente, condannandolo al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.


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¹D.P.R. 26/04/1986, 131, Tariffa Parte 1, art. 1, nota 2-bis: «4. In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. […]».